La mediazione civile in materia condominiale
La mediazione civile dopo la riforma condominiale L. 220/2012
"LA MEDIAZIONE IN MATERIA DI CONDOMINIO DOPO LA LEGGE 220/2012 ED IL DECRETO DEL FARE d.l. 69/2013 CONVERTITO CON MODIFICAZIONI NELLA L. 98/2013"
Gentili Lettori,
La Sentenza della Corte Costituzionale n. 272 del 6 Dicembre 2012 aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 (Attuazione dell’articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali).
Nonostante la dichiarata incostituzionalità dell'obbligo della mediazione riguardo alle controversie previste dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010 tra cui vi rientrava anche il condominio, l'entrata in vigore della riforma del condominio L. 220/2012 ha reso comunque obbligatorio il ricorso alla mediazione per le controversie in materia condominiale in quanto la norma fa riferimento all'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile che lo prevede.
Si riporta di seguito il testo dell'articolo 71 - quater:
"Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizio ni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pene di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del trinbunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proroga di conciliazione di cui all'art. 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare"
Il D.L. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella L. 98/2013, ha poi reintrodotto l'obbligatorietà della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del D.Lgs n. 28/2010, e cioè:
- condominio;
- diritti reali;
- divisione;
- successioni ereditarie;
- patti di famiglia;
- locazione;
- comodato;
- affitto di aziende;
- risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
- contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Ora, alla luce della predetta obbligatorietà della mediazione civile in materia condominiale, preciso che la norma prevede che occorre ricorrere in mediazione oltre che nei casi strettamente riguardanti il condominio, anche per le quesioni relative alla responsabilità dell'amministratore (artt. 1130-1131 c.c.), l'impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. Att. c.c.), la modifica delle tabelle millesimali (art. 69 disp. att. c.c.), l'infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.).
Con riferimento alla competenza territoriale, ovvero a quale organismo di mediazione bisogna presentare la relativa domanda di mediazione per una controversia condominiale vi segnalo che l'art. 71 quater delle disp. att. del c.c. stabilisce che per il procedimento di mediazione in materia di Condominio la competenza terriroriale è dell'Organismo di Medianzione del luogo ove è situato il condominio. Detta disposizione si pone in contrasto con il novellato art. 4 del D.Lgs. 28/1010 che fa riferimento alla competenza territoriale del Giudice che sarebbe competente per la eventuale causa. Ora, il prevalente orientamento è quello di considerare quanto stabilito dall'art. 71 quater delle disp. att. c.c. quale norma speciale sulla mediazione in materia di Condominio e quindi prevalente rispetto a quella successiva più generale dell'art. 4 (per come novellato). Ne discende che la mediazione in materia condominiale deve essere avviata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio, anche se competente a conoscere l'azione giudiziaria è il Giudice di un luogo diverso per i principi processualistiti della competenza territoriale. Infatti, se prendiamo in considerazione un'azione di responsabilità nei confronti di un amministratore, le norme del codice di procedura civile stabiliscono dei fori alternativi quale ad esempio il foro di residenza del convenuto che non necessariamente è lo stesso del luogo ove è situto il condominio (stesso discorso vale per un'azione promossa contro un condomino moroso).
Ancora, l'art. 71 quater prevede, inoltre, che l'amministratore si presenti in mediazione previa delibera dell'assemblea da assumere con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.. Tale norma va certamente coordinata con le novità introdotte in materia di mediazione in vigore dal 20 settembre 2013: l'incontro di programmazione e l'assistenza dell'Avvocato.
La delibera assembleare deve dare istruzioni all'amministratore sull'atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, dovrebbe prevedere il conferimento dell'incarico al difensore.
Avv. Paola Giglio
Gentili Lettori,
La Sentenza della Corte Costituzionale n. 272 del 6 Dicembre 2012 aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 (Attuazione dell’articolo 60 della legge 18 giugno 2009, n. 69, in materia di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali).
Nonostante la dichiarata incostituzionalità dell'obbligo della mediazione riguardo alle controversie previste dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010 tra cui vi rientrava anche il condominio, l'entrata in vigore della riforma del condominio L. 220/2012 ha reso comunque obbligatorio il ricorso alla mediazione per le controversie in materia condominiale in quanto la norma fa riferimento all'art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile che lo prevede.
Si riporta di seguito il testo dell'articolo 71 - quater:
"Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizio ni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pene di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del trinbunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proroga di conciliazione di cui all'art. 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare"
Il D.L. 69/2013 (Decreto del Fare), convertito con modificazioni nella L. 98/2013, ha poi reintrodotto l'obbligatorietà della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 del D.Lgs n. 28/2010, e cioè:
- condominio;
- diritti reali;
- divisione;
- successioni ereditarie;
- patti di famiglia;
- locazione;
- comodato;
- affitto di aziende;
- risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità;
- contratti assicurativi, bancari e finanziari.
Ora, alla luce della predetta obbligatorietà della mediazione civile in materia condominiale, preciso che la norma prevede che occorre ricorrere in mediazione oltre che nei casi strettamente riguardanti il condominio, anche per le quesioni relative alla responsabilità dell'amministratore (artt. 1130-1131 c.c.), l'impugnazione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 disp. Att. c.c.), la modifica delle tabelle millesimali (art. 69 disp. att. c.c.), l'infrazione dei regolamenti condominiali (art. 70 disp. att. c.c.).
Con riferimento alla competenza territoriale, ovvero a quale organismo di mediazione bisogna presentare la relativa domanda di mediazione per una controversia condominiale vi segnalo che l'art. 71 quater delle disp. att. del c.c. stabilisce che per il procedimento di mediazione in materia di Condominio la competenza terriroriale è dell'Organismo di Medianzione del luogo ove è situato il condominio. Detta disposizione si pone in contrasto con il novellato art. 4 del D.Lgs. 28/1010 che fa riferimento alla competenza territoriale del Giudice che sarebbe competente per la eventuale causa. Ora, il prevalente orientamento è quello di considerare quanto stabilito dall'art. 71 quater delle disp. att. c.c. quale norma speciale sulla mediazione in materia di Condominio e quindi prevalente rispetto a quella successiva più generale dell'art. 4 (per come novellato). Ne discende che la mediazione in materia condominiale deve essere avviata esclusivamente nel luogo ove è situato il Condominio, anche se competente a conoscere l'azione giudiziaria è il Giudice di un luogo diverso per i principi processualistiti della competenza territoriale. Infatti, se prendiamo in considerazione un'azione di responsabilità nei confronti di un amministratore, le norme del codice di procedura civile stabiliscono dei fori alternativi quale ad esempio il foro di residenza del convenuto che non necessariamente è lo stesso del luogo ove è situto il condominio (stesso discorso vale per un'azione promossa contro un condomino moroso).
Ancora, l'art. 71 quater prevede, inoltre, che l'amministratore si presenti in mediazione previa delibera dell'assemblea da assumere con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.. Tale norma va certamente coordinata con le novità introdotte in materia di mediazione in vigore dal 20 settembre 2013: l'incontro di programmazione e l'assistenza dell'Avvocato.
La delibera assembleare deve dare istruzioni all'amministratore sull'atteggiamento da avere in mediazione e sui poteri e i limiti entro cui conciliare la controversia. La stessa delibera, dovrebbe prevedere il conferimento dell'incarico al difensore.
Avv. Paola Giglio
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