Vendita casa coniugale: cosa accade in caso di separazione?

Quando si parla di assegnazione della casa coniugale (o familiare) si sta affrontando un caso di separazione dei coniugi e, in tale situazione, è prioritario stabilire chi dei due abbia il diritto di continuare a risiedervi.

A ciò, può aggiungersi l’ipotesi in cui uno dei due coniugi (proprietario o comproprietario dell’unità immobiliare adibita a casa coniugale) abbia il desiderio o la necessità di vendere l’immobile.

E’ possibile? Dipende dalla presenza di figli minorenni?

Per capire ciò si deve necessariamente muovere i passi da una breve analisi della normativa in merito all’assegnazione della casa coniugale per poi illustrare quali siano le possibilità a seconda che vi sia o meno la presenza di figli (minorenni o maggiorenni).

L’assegnazione della casa coniugale

La questione dell’assegnazione della casa coniugale, essendo una scelta prioritaria in caso di separazione, è stata regolamentata nel nostro ordinamento tramite l’articolo 337 sexies del codice civile.

In mancanza di un accordo tra i coniugi e, dunque, in caso di separazione giudiziale, il godimento della casa coniugale è stabilito dal giudice.

Il criterio principe dell’assegnazione del diritto di abitazione dell’immobile è l’interesse preminente della prole a conservare una certa stabilità, almeno la più ampia possibile in ambito di separazione, per evitargli ulteriori traumi emotivi.

Per tale motivo, la casa viene assegnata al genitore collocatario, indipendentemente dal fatto che quest’ultimo sia proprietario, comproprietario o meno dell’unità abitativa.

La ratio del dispositivo è proprio quella di far crescere i figli della coppia separata nel luogo in cui, prima della rottura del rapporto, il nucleo familiare aveva stabilito la vita insieme e la convivenza.

Con la separazione, viene meno il dovere della coabitazione (ex art. 143 c.c., secondo comma) e la casa coniugale deve essere assegnata necessariamente ad uno degli ex coniugi.

Dunque, il giudice compie la scelta in base al collocamento dei figli, derivante direttamente dal principio dell’interesse preminente dei minori.

Si è già detto che l’assegnazione avviene indipendentemente dalla proprietà dell’abitazione. Ma sul punto va sottolineato che il giudice, nello stabilire il quantum dei rapporti economici, tiene in considerazione l'eventuale titolo di proprietà della casa familiare del genitore collocatario (in altre parole, per stabilire l’eventuale ammontare dell’assegno di mantenimento a favore dell’ex coniuge collocatario viene preso come parametro anche il fatto che quest’ultimo sia o meno proprietario/assegnatario della casa coniugale).

Inoltre, va detto che il diritto all’assegnazione della casa coniugale si perde se il genitore collocatario, sempre in base all’art. 337 sexies c.c. “cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio (cioè come “marito e moglie”, nda) o contragga nuovo matrimonio".

Infine, stante il principio del preminente interesse della prole, il dispositivo dell’art. 337 sexies c.c. nulla dice in merito all’assegnazione della casa coniugale in caso di separazione di una coppia senza figli. In tale fattispecie è pacifico prendere a riferimento la proprietà dell’immobile e il regime adottato (separazione o comunione dei beni). Ma va anche aggiunto che dovranno essere prese in considerazione anche altri fattori quali la mancanza di autosufficienza dell’ex coniuge a causa di patologie particolari.

Ma cosa accade se il genitore non collocatario volesse, per ragioni di opportunità o di necessità, vendere l’immobile che in costanza di matrimonio era adibito a casa coniugale? Tale interrogazione presuppone che il genitore non collocatario sia proprietario per intero o, comunque, comproprietario dell’immobile.

Vediamo le diverse fattispecie che possono venire a crearsi.

Vendita casa coniugale: coppia con figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti

Nel caso in cui la coppia abbia figli minorenni o maggiorenni ma non ancora autosufficienti, possono verificarsi due situazioni:
1.    La separazione è consensuale e gli ex coniugi sono entrambi d’accordo alla vendita;
2.    La separazione è giudiziale e uno dei due genitori non è d’accordo all’alienazione dell’immobile.

Nel primo caso, ovvero in presenza di accordo tra i coniugi, la dottrina non è contraria in merito alla vendita della casa coniugale anche in presenza di figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti.
Di conseguenza, il giudice della separazione non può sindacare la scelta della coppia a patto che la vendita non sia contraria all’interesse dei figli con la conseguenza che il giudice possa negare l’omologazione di separazione.
Unico avvertimento: trattandosi comunque di separazione è bene che i coniugi mettano per iscritto nero su bianco le condizioni dell’accordo: prezzo minimo di vendita, occupazione della casa coniugale fino all’alienazione, spartizione del residuo dell’eventuale mutuo e dell’incasso della vendita, ecc…

Nel secondo caso, ovvero quello in cui uno dei due genitori sia contrario, le cose come ovvio si complicano.
Se il genitore non assegnatario e, dunque, non collocatario, fosse proprietario unico della casa coniugale, potrebbe comunque vendere l’immobile, fermo restando, però, il diritto del genitore collocatario di risiedere nella casa coniugale finché i figli della coppia non siano diventati autosufficienti economicamente oppure l’ex coniuge non conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.
Se da un punto di vista legale la vendita della casa familiare è possibile, sotto l’aspetto pratico l’alienazione è più difficile: il nuovo proprietario, infatti, dovrebbe essere disposto ad aspettare per un tempo non specificato la liberazione dell’immobile e l’ex coniuge venditore spunterebbe sicuramente un prezzo inferiore a quello di mercato (similarmente come avviene in caso di vendita di “nuda proprietà).

Infine, vi è il caso in cui il genitore non assegnatario fosse solamente comproproprietario della casa coniugale e il genitore collocatario non fosse d’accordo alla vendita ad un terzo acquirente. Una soluzione possibile potrebbe essere quella in cui il coniuge collocatario rilevi la quota dell’altro coniuge.

Sul punto la giurisprudenza ha modificato recentemente il suo orientamento.
In base una precedente sentenza della Corte di Cassazione n. 20319/2004, il prezzo concordato doveva essere un prezzo di favore per il coniuge assegnatario per semplificare e snellire le trattative. Non solo, il maggior favore sarebbe derivato anche dal fatto che, come nel caso di vendita a un terzo, il prezzo di mercato sarebbe stato inferiore, data l’occupazione dell’immobile. Gli ermellini, dunque, avevano stabilito nella sentenza citata che il prezzo di cessione dovesse essere ridotto a un quarto rispetto al valore di mercato dell’immobile, proprio a fronte della presenza di un vincolo.

Recentemente, però, vi è stato un cambio di rotta e i giudici di Piazza Cavour hanno cambiato orientamento.
Secondo la sentenza della Cassazione n. 17843/16, la cessione di proprietà deve avvenire in base alle quote detenute e il prezzo dello scambio deve avvenire in base al prezzo corrente di mercato.

Sul punto, va sottolineato che entrambe le sentenze non sono state emesse dalle Sezioni Unite della Suprema Corte. Dunque, in caso di contrasto i giudici potrebbero optare per uno dei due orientamenti.

Vendita casa coniugale: coppia con figli maggiorenni

Quando i figli raggiungono la maggiore età, il genitore collocatario non perde automaticamente il diritto di abitazione. Infatti, finché i figli non raggiungano l’indipendenza economica, resta salvo il principio di interesse preminente dei figli alla loro educazione ed istruzione. Un esempio classico è quello del figlio che, raggiunta la maggiore età, frequenti l’università oppure non abbia ancora trovato un lavoro che gli consenta di mantenersi.

Il presupposto seguito in questo caso è che il figlio, pur maggiorenne, non sia economicamente indipendente.

Tale principio, tra l’altro, si rinviene anche nel diritto al mantenimento del figlio di maggiore età, come prescritto dall’art. 337 septies del codice civile (“Il giudice, valutate le circostanze, può disporre in favore dei figli maggiorenni non indipendenti economicamente il pagamento di un assegno periodico (…)”).

In merito al diritto di mantenimento si potrebbe aprire un’ampia parentesi: in tale sede basta affermare che per conservare tale diritto è necessario che non vi sia un’inerzia colpevole del figlio nel proseguimento degli studi o nella ricerca di una posizione lavorativa.

Da ciò, però, ai fini dell’assegnazione della casa familiare, deriva il fatto che se il figlio maggiorenne è impegnato negli studi o è disoccupato nonostante i suoi sforzi nella ricerca di un’occupazione, la casa familiare resta assegnata al genitore collocatario. In presenza di un figlio maggiorenne “fannullone”, il genitore non collocatario avrebbe diritto alla restituzione dell’immobile (in caso di intera proprietà) oppure alla vendita in base al caso sopra descritto sulla comproprietà.

Infine, nel momento in cui il figlio maggiorenne raggiunge l’indipendenza economica, la casa familiare ritorna nelle disponibilità del legittimo proprietario.

Vendita casa coniugale: coppia senza figli

Si è detto che la casa coniugale viene assegnata al coniuge collocatario, indipendentemente dal fatto che ne sia o meno proprietario, in presenza di figli minorenni maggiorenni non autosufficienti. E ciò per tutelare questi ultimi.

Ma nel caso in cui la coppia non abbia avuto figli non vi è ragione legale di tutela alcuna.

Dunque, l’assegnazione avviene in base alla proprietà dell’immobile. Nel caso di proprietà unica, l’unità abitativa resterà all’unico proprietario. Nel caso di comproprietà, si dovrà necessariamente arrivare ad un accordo di vendita a un terzo oppure a uno dei due coniugi.

Viene esclusa parimenti l’assegnazione della casa al coniuge economicamente più debole dato che questa non può essere considerata una misura di sostegno del reddito del componente della coppia meno abbiente. Le condizioni economiche tra i coniugi, semmai, vengono considerate in sede di quantificazione dell’assegno di mantenimento.

Ugualmente, è esclusa l’assegnazione della casa familiare al convivente more uxorio.
Infine, nonostante le esclusioni, resta salva la possibilità per i coniugi di accordarsi diversamente, ma si tratta, appunto, di un accordo e non di una tutela legale.

Vendita casa coniugale: vendita prima della separazione

Infine, un’ultima fattispecie possibile è quella della vendita della casa coniugale prima della separazione.

Sul punto va fatta una premessa. Quando ci si separa e si ottiene il provvedimento di assegnazione della casa familiare, tale documento va trascritto sul registro degli immobili, detenuto dalla conservatoria del Tribunale competente.
Dalla trascrizione deriva il fatto che l’atto è opponibile ai terzi (come ad esempio ad un terzo acquirente).

Ora, se la vendita dell’immobile viene effettuata prima della separazione, non può esservi il provvedimento di assegnazione, né tantomeno la sua trascrizione.
Di conseguenza, la casa può essere venduta a un terzo e il genitore collocatario risulterebbe un occupante abusivo (data la mancanza del provvedimento di assegnazione).

Il nuovo proprietario, dunque, potrebbe agire per le vie legali ottenendo lo sfratto oppure accordarsi con il genitore collocatario e prevedere il pagamento di un affitto a fronte dell’occupazione della casa acquistata.

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