Rimedi in ipotesi di scambio di unità immobiliari
Non sempre la rettifica catastale è idonea a risolvere le problematiche di uno "scambio" di intestazione della proprietà di due appartamenti attigui
Il Tribunale di Milano, 4^ Sez. Civile, è stato di recente chiamato a decidere (sent. n. 8275/2017) una fattispecie alquanto curiosa relativa ad un caso di "inversione" di intestazione della proprietà di 2 unità immobiliari.
Nell’ambito di un giudizio di divisione ereditaria, difatti, ci si è accorti che l’appartamento spettante agli eredi, e quindi da decenni detenuto dal de cuius, non coincideva con l’unità immobiliare risultante al catasto, ovvero il de cuius risultava da catasto proprietario di appartamento "gemello", posto nel medesimo fabbricato, al medesimo piano ma ad esso frontistante, detenuto anch’esso da decenni dalla Sig.ra G., dirimpettaia del de cuius.
Analogamente, la Sig.ra G., a livello catastale, risultava a propria insaputa proprietaria dell’unità immobiliare "gemella" detenuta dal de cuius.
Stanti tali risultanze, il Tribunale, anche a seguito dell’intervento volontario della Sig.ra G., prospettava come prima soluzione la possibilità di operare una mera rettifica catastale delle due unità immobiliari, mediante uno "scambio" dei rispettivi dati catastali tra i due immobili.
Tuttavia questa soluzione non veniva perseguita in ragione degli ostacoli che si frapponevano alla sua realizzazione: lo stesso Tribunale riconosceva difatti nelle udienze successive che "il ricorso ad una rettifica catastale non appare idoneo a superare un problema che deve ritenersi più radicale".
Per meglio comprendere i presupposti è da riferire che nel rogito del 1979 della Sig.ra G., l’unità immobiliare da questa detenuta, acquistata dall’allora I.A.C.P., era correttamente identificata anche nella corrispondente planimetria catastale allegata al rogito stesso.
Di contro, l’altra unità immobiliare in esame, ovvero quella frontistante, veniva "acquistata" dal dante causa degli eredi in giudizio, in forza di sentenza di assegnazione emessa dal Tribunale di Milano nell’anno 1983, emergendo dagli approfondimenti condotti dal nominato CTU che la nota di trascrizione di tale sentenza dell’anno 1983, riportava i medesimi dati catastali (senza indicazione del subalterno), la medesima partita e scheda catastale e le medesime coerenze dell’appartamento già venduto dall’I.A.C.P. alla Sig.ra G. all’incirca 4 anni prima.
Ma qual era la reale causa di tale situazione? E’ stato accertato che le planimetrie di cui alla scheda catastale dei rispettivi immobili sono state di fatto invertite, essendo stata operata una confusione tra la planimetria dell’appartamento detenuto dalla Sig.ra G. e la planimetria appartamento detenuto dagli eredi del de cuius.
Dall’esame della documentazione disponibile, è emerso infatti che l’ente pubblico alienante aveva al tempo commesso rilevanti errori materiali nella produzione della correlata documentazione catastale abbinata alle singole cessioni.
Rilevata quindi l’inidoneità di una mera rettifica catastale per dare soluzione alla problematica insorta, stante che - come riconosciuto dal Tribunale di Milano - "la fattispecie esaminata non riguarda una semplice erroneità di indicazione dei dati castali, ma un vero e proprio stato di occupazione reciproca dell’immobile di altrui proprietà, assistendo quindi ad una ipotetica (ma solo parzialmente dimostrata) inversione tra situazione proprietarie e situazione possessoria", il Giudice ha quindi prospettato la seguente soluzione definitiva alla intricata situazione: "è evidente che l’unico modo per ricondurre la situazione di fatto a quella di diritto non sarebbe quello di procedere ad una mera rettifica dei dati catastali, che, anzi, di fatti si tradurrebbe in una alterazione non ammissibile con un effetto di permuta indiretta, (...). Occorrerebbe, invece, che le parti procedessero a scambiare materialmente le unità immobiliari, oppure che, in alternativa, facessero valere la reciproca usucapione delle unità immobiliari in questione.".
Sul punto, è stato disatteso l’invito del Giudice ad operare uno scambio materiale delle unità immobiliari, non intendendo la Sig.ra G. abbandonare la propria unità immobiliare detenuta e migliorata negli anni, e si è quindi optato per un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, concorrendone tutti i requisiti di legge, anche in ragione dell’efficacia ex tunc della pronuncia dichiarativa dell’usucapione.
Nell’ambito di un giudizio di divisione ereditaria, difatti, ci si è accorti che l’appartamento spettante agli eredi, e quindi da decenni detenuto dal de cuius, non coincideva con l’unità immobiliare risultante al catasto, ovvero il de cuius risultava da catasto proprietario di appartamento "gemello", posto nel medesimo fabbricato, al medesimo piano ma ad esso frontistante, detenuto anch’esso da decenni dalla Sig.ra G., dirimpettaia del de cuius.
Analogamente, la Sig.ra G., a livello catastale, risultava a propria insaputa proprietaria dell’unità immobiliare "gemella" detenuta dal de cuius.
Stanti tali risultanze, il Tribunale, anche a seguito dell’intervento volontario della Sig.ra G., prospettava come prima soluzione la possibilità di operare una mera rettifica catastale delle due unità immobiliari, mediante uno "scambio" dei rispettivi dati catastali tra i due immobili.
Tuttavia questa soluzione non veniva perseguita in ragione degli ostacoli che si frapponevano alla sua realizzazione: lo stesso Tribunale riconosceva difatti nelle udienze successive che "il ricorso ad una rettifica catastale non appare idoneo a superare un problema che deve ritenersi più radicale".
Per meglio comprendere i presupposti è da riferire che nel rogito del 1979 della Sig.ra G., l’unità immobiliare da questa detenuta, acquistata dall’allora I.A.C.P., era correttamente identificata anche nella corrispondente planimetria catastale allegata al rogito stesso.
Di contro, l’altra unità immobiliare in esame, ovvero quella frontistante, veniva "acquistata" dal dante causa degli eredi in giudizio, in forza di sentenza di assegnazione emessa dal Tribunale di Milano nell’anno 1983, emergendo dagli approfondimenti condotti dal nominato CTU che la nota di trascrizione di tale sentenza dell’anno 1983, riportava i medesimi dati catastali (senza indicazione del subalterno), la medesima partita e scheda catastale e le medesime coerenze dell’appartamento già venduto dall’I.A.C.P. alla Sig.ra G. all’incirca 4 anni prima.
Ma qual era la reale causa di tale situazione? E’ stato accertato che le planimetrie di cui alla scheda catastale dei rispettivi immobili sono state di fatto invertite, essendo stata operata una confusione tra la planimetria dell’appartamento detenuto dalla Sig.ra G. e la planimetria appartamento detenuto dagli eredi del de cuius.
Dall’esame della documentazione disponibile, è emerso infatti che l’ente pubblico alienante aveva al tempo commesso rilevanti errori materiali nella produzione della correlata documentazione catastale abbinata alle singole cessioni.
Rilevata quindi l’inidoneità di una mera rettifica catastale per dare soluzione alla problematica insorta, stante che - come riconosciuto dal Tribunale di Milano - "la fattispecie esaminata non riguarda una semplice erroneità di indicazione dei dati castali, ma un vero e proprio stato di occupazione reciproca dell’immobile di altrui proprietà, assistendo quindi ad una ipotetica (ma solo parzialmente dimostrata) inversione tra situazione proprietarie e situazione possessoria", il Giudice ha quindi prospettato la seguente soluzione definitiva alla intricata situazione: "è evidente che l’unico modo per ricondurre la situazione di fatto a quella di diritto non sarebbe quello di procedere ad una mera rettifica dei dati catastali, che, anzi, di fatti si tradurrebbe in una alterazione non ammissibile con un effetto di permuta indiretta, (...). Occorrerebbe, invece, che le parti procedessero a scambiare materialmente le unità immobiliari, oppure che, in alternativa, facessero valere la reciproca usucapione delle unità immobiliari in questione.".
Sul punto, è stato disatteso l’invito del Giudice ad operare uno scambio materiale delle unità immobiliari, non intendendo la Sig.ra G. abbandonare la propria unità immobiliare detenuta e migliorata negli anni, e si è quindi optato per un giudizio di accertamento dell’intervenuta usucapione, concorrendone tutti i requisiti di legge, anche in ragione dell’efficacia ex tunc della pronuncia dichiarativa dell’usucapione.
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