Rent to buy: la nuova possibilità per comprare casa
La disciplina del contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile, forma di vendita all’estero conosciuta come rent to buy
L’articolo 23 del decreto legge n. 133/2014 meglio noto come "Sbolcca Italia" ha, di recente, regolamentato i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, all’estero già disciplinati da tempo e meglio conosciuti come contratti rent to buy (affitta per comprare).
Si tratta di una formula contrattuale che permette ai soggetti intenzionati ad acquistare un immobile, privi della liquidità necessaria per procedere direttamente all’acquisto definitivo dell’unità immobiliare ovvero propensi a rimandare in un secondo momento l’acquisto dell’unità immobiliare stessa, di iniziare a disporre immediatamente del bene, come in una locazione, e rimandare in un secondo momento il trasferimento dell’immobile, posticipando anche i relativi costi o l’accensione immediata di un mutuo.
Il vantaggio di tale tipo di contratto è, inoltre, dato dalla circostanza per cui parte del canone conferito per il godimento del bene viene imputato come anticipo sulla futura vendita. In altre parole, il conduttore versa un canone di cui una parte viene corrisposta per il godimento immediato dell’immobile, come in una vera e propria locazione, mentre un’altra parte (in una misura variabile tra il 30% e il 70% a seconda degli accordi tra le parti) verrà imputata al prezzo finale di vendita, qualora verrà esercitata l’opzione di acquisto. In questo modo, si sommano i vantaggi di disporre immediatamente dell’immobile anche quando, per esempio, non si dispone immediatamente di tutta la somma necessaria per un acquisto diretto di una casa, di incominciare ad accantonare, con il pagamento di un canone mensile, una somma in acconto al prezzo di vendita già concordato tra le parti e provvedere all’acquisto dell’immobile stesso entro una data futura e ad un prezzo fisso che viene già indicato al momento della stipula del contratto.
I vantaggi concessi al concedente sono quelli di riuscire a porre sul mercato, nell’attuale fase di crisi economica, l’unità immobiliare di cui è proprietario, ricevendo, prima della futura vendita, un canone mensile per il godimento dell’immobile, e, alla data prefissata per la vendita definitiva, il prezzo di vendita stabilito ovvero la restituzione dell’immobile, incamerando tutti i canoni pagati fino a quel momento a titolo di locazione. Ulteriore vantaggio, dovrebbe essere, inoltre, determinato dalla riduzione della possibilità di morosità dal parte del conduttore, in quanto lo stesso, in caso di mancato puntuale pagamento dei canoni, perderebbe il vantaggio concesso e la possibilità di acquistare l’unità immobiliare in relazione alla quale ha già iniziato a versare mensilmente alcuni acconti.
Infatti, le parti stabiliscono già alla sottoscrizione del contratto di rent to buy quale sarà il prezzo di vendita dell’unità immobiliare, nonché la misura del canone che verrà imputata in acconto di futura vendita: alla scadenza prefissata, pertanto, il conduttore deciderà se acquistare l’unità immobiliare di cui ha già versato in acconto, negli anni, una quota di prezzo, senza la necessità di richiedere da subito un prestito alla banca e/o procedere con la stipulazione di un rogito, affrontandone i relativi costi, ovvero rinunciare all’acquisto e, in tal caso, i canoni versati saranno imputati al corrispettivo del godimento, fino a quel momento, dell’immobile occupato.
Questa in sintesi la descrizione dell’istituto giuridico che si configura come una valida alternativa, soprattutto in tempi di crisi economica, sia al trasferimento immediato di beni immobili, soprattutto, quando non si ha subito la disponibilità economica, sia a una locazione pura e semplice nella quale i canoni di locazione rappresentano il corrispettivo del godimento immediato del bene, ma non costituiscono un investimento su una possibile compravendita immobiliare futura.
In merito agli ulteriori aspetti giuridici dell’istituto in oggetto, ad esempio, mancato pagamento dei canoni, trascrizioni immobiliari, inadempimento del concedente ecc., ovvero semplici domande in merito alla operatività di questa nuova possibilità offerta al mercato immobiliare, il mio studio sarà a disposizione per fornire eventuali chiarimenti non solo giuridici, ma anche pratici, relativi sia ai contratti di locazione e compravendita in generale, sia al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile di cui alla presente trattazione, ora disciplinato anche in Italia, sulle orme dei contratti esteri di rent to buy.
Cinzia Giugno
Si tratta di una formula contrattuale che permette ai soggetti intenzionati ad acquistare un immobile, privi della liquidità necessaria per procedere direttamente all’acquisto definitivo dell’unità immobiliare ovvero propensi a rimandare in un secondo momento l’acquisto dell’unità immobiliare stessa, di iniziare a disporre immediatamente del bene, come in una locazione, e rimandare in un secondo momento il trasferimento dell’immobile, posticipando anche i relativi costi o l’accensione immediata di un mutuo.
Il vantaggio di tale tipo di contratto è, inoltre, dato dalla circostanza per cui parte del canone conferito per il godimento del bene viene imputato come anticipo sulla futura vendita. In altre parole, il conduttore versa un canone di cui una parte viene corrisposta per il godimento immediato dell’immobile, come in una vera e propria locazione, mentre un’altra parte (in una misura variabile tra il 30% e il 70% a seconda degli accordi tra le parti) verrà imputata al prezzo finale di vendita, qualora verrà esercitata l’opzione di acquisto. In questo modo, si sommano i vantaggi di disporre immediatamente dell’immobile anche quando, per esempio, non si dispone immediatamente di tutta la somma necessaria per un acquisto diretto di una casa, di incominciare ad accantonare, con il pagamento di un canone mensile, una somma in acconto al prezzo di vendita già concordato tra le parti e provvedere all’acquisto dell’immobile stesso entro una data futura e ad un prezzo fisso che viene già indicato al momento della stipula del contratto.
I vantaggi concessi al concedente sono quelli di riuscire a porre sul mercato, nell’attuale fase di crisi economica, l’unità immobiliare di cui è proprietario, ricevendo, prima della futura vendita, un canone mensile per il godimento dell’immobile, e, alla data prefissata per la vendita definitiva, il prezzo di vendita stabilito ovvero la restituzione dell’immobile, incamerando tutti i canoni pagati fino a quel momento a titolo di locazione. Ulteriore vantaggio, dovrebbe essere, inoltre, determinato dalla riduzione della possibilità di morosità dal parte del conduttore, in quanto lo stesso, in caso di mancato puntuale pagamento dei canoni, perderebbe il vantaggio concesso e la possibilità di acquistare l’unità immobiliare in relazione alla quale ha già iniziato a versare mensilmente alcuni acconti.
Infatti, le parti stabiliscono già alla sottoscrizione del contratto di rent to buy quale sarà il prezzo di vendita dell’unità immobiliare, nonché la misura del canone che verrà imputata in acconto di futura vendita: alla scadenza prefissata, pertanto, il conduttore deciderà se acquistare l’unità immobiliare di cui ha già versato in acconto, negli anni, una quota di prezzo, senza la necessità di richiedere da subito un prestito alla banca e/o procedere con la stipulazione di un rogito, affrontandone i relativi costi, ovvero rinunciare all’acquisto e, in tal caso, i canoni versati saranno imputati al corrispettivo del godimento, fino a quel momento, dell’immobile occupato.
Questa in sintesi la descrizione dell’istituto giuridico che si configura come una valida alternativa, soprattutto in tempi di crisi economica, sia al trasferimento immediato di beni immobili, soprattutto, quando non si ha subito la disponibilità economica, sia a una locazione pura e semplice nella quale i canoni di locazione rappresentano il corrispettivo del godimento immediato del bene, ma non costituiscono un investimento su una possibile compravendita immobiliare futura.
In merito agli ulteriori aspetti giuridici dell’istituto in oggetto, ad esempio, mancato pagamento dei canoni, trascrizioni immobiliari, inadempimento del concedente ecc., ovvero semplici domande in merito alla operatività di questa nuova possibilità offerta al mercato immobiliare, il mio studio sarà a disposizione per fornire eventuali chiarimenti non solo giuridici, ma anche pratici, relativi sia ai contratti di locazione e compravendita in generale, sia al contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile di cui alla presente trattazione, ora disciplinato anche in Italia, sulle orme dei contratti esteri di rent to buy.
Cinzia Giugno
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