Contratto di mediazione immobiliare

Sul foro competente:
Il Tribunale di Siena con provvedimento del 12 aprile 2018 ha ribadito che la provvigione eventualmente spettante al mediatore rientra nelle controversie tra consumatore e professionista, ai sensi dell’art. 33, comma 2 lett. u), Decreto Legislativo n. 206 del 2005 (e già dell’art. 1469 bis, 3 comma n. 19, c.c.) e la competenza territoriale spetta al giudice del luogo in cui il consumatore ha la residenza o il domicilio elettivo.
Affinché si possa derogare alla regola del foro di residenza o domicilio eletto del consumatore, il contratto tra un professionista ed un consumatore deve contenere una clausola che sia stata oggetto di trattativa individuale. Come noto, se il professionista, convenuto avanti al foro del consumatore, eccepisce l’incompetenza territoriale del giudice avanti al quale è stato tratto, in ragione della sussistenza - nell’ambito di contratto concluso mediante sottoscrizione di moduli o formulari predisposti per disciplinare in maniera uniforme determinati rapporti contrattuali - di clausola contrattuale che preveda la competenza esclusiva di altro tribunale, incombe al medesimo dare la prova positiva che tale clausola sia stata oggetto di trattativa che possa assumersi idonea - in quanto caratterizzata dagli imprescindibili requisiti della individualità, serietà ed effettività - ad escludere l’applicazione della disciplina di tutela del consumatore posta dal Codice del consumo.
Nella specie, non è stata allegata alcuna trattativa tra le parti e, per di più, la designazione convenzionale di un foro, in deroga a quello territoriale stabilito per legge, attribuisce al foro designato la competenza esclusiva se risulta, ai sensi dell’articolo 29, comma 2, c.p.c., una esplicita previsione che non lasci alcun dubbio sulla comune intenzione delle parti (al riguardo, ai fini dell’individuazione di detta volontà delle parti è sufficiente che le parti stesse indichino che tale foro convenzionale è voluto come esclusivo, Cass. N. 6013/2007).
Sul diritto alla provvigione:
Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare (Cass. Civ. 13260/2009) anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, ovvero nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti.
Un esempio pratico di mancato riconoscimento del diritto alla provvigione dell'agente immobiliare, si riscontra nella sentenza del 17 gennaio 2017 della sez. X del Tribunale Civile di Roma. In questo caso un'agenzia immobiliare aveva richiesto il pagamento della propriaprovvigione, limitandosi ad allegare copia della corrispondenza e della documentazione scambiata tra le Parti. Il Tribunale Romano, tuttavia, ha respinto la domanda di pagamento della provvigione, sulla base dei seguenti elementi: Incombe sul mediatore l'onere di dimostrare compiutamente l'esistenza di un utile e valido contributo causale tra la propria attività e la conclusione dell'affare"; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore (Cass. Civ. 16157/2010).