Sfratto per morosità locali commerciali: cos'è e come funziona

Cosa succede in caso di sfratto per morosità locali commerciali? Quando avviene lo sfratto e come funziona in caso di morosità da parte del conduttore? 

A queste e a tutte le altre curiosità sullo sfratto per morosità locali commerciali proveremo a rispondere in questo articolo per fare chiarezza sulla questione. 

Prima di intraprendere questo viaggio, vale la pena soffermarci innanzitutto su cos’è e cosa si intende esattamente per sfratto per morosità locali commerciali. Quali sono i presupposti per richiedere lo sfratto e quali strumenti possiede il locatore per poterlo rendere esecutivo. 

Sfratto per morosità locali commerciali: che cos’è? 

Lo sfratto per morosità dei locali commerciali è un procedimento che consente al locatore di poter richiedere lo sfratto del locale, adibito ad uso commerciale, al conduttore in caso di morosità. 

Quando il conduttore può essere considerato inadempiente e quindi moroso?

Ciò avviene in due precise situazioni: 

• in caso di mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore alle scadenze stabilite, 
• in caso di mancato pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore alle scadenze stabilite. 

In sostanza, se il conduttore, ossia la persona che ha preso in affitto il locale commerciale, si trova per un periodo di tempo a non pagare il canone di affitto o le spese accessorie, può essere sfrattato dal locatore, colui che ha dato in affitto il locale commerciale. 

Prima di procedere con la richiesta attraverso il supporto di un avvocato, bisogna accertarsi che il contratto sia di locazione e non, ad esempio, di affitto di ramo d’azienda, in presenza del quale bisognerà utilizzare il procedimento ex art. 447 bis c.p.c. 

Se le condizioni di morosità vengono tutte accertate, tramite il procedimento di sfratto, il locatore rientra in possesso del locale commerciale, ma come funziona? 

Sfratto per morosità locali commerciali: come funziona? 

Per intraprendere il procedimento di sfratto per morosità locali commerciali, bisognerà, come detto, rivolgersi ad un avvocato civilista che attiverà la procedura con la richiesta di una notificazione all’inquilino moroso di un atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida. 

L’inquilino moroso dovrà, quindi, presentarsi in Tribunale per l’udienza che si terrà in una data fissata dall’avvocato stesso. 

La legge stabilisce che tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza devono intercorrere 20 giorni liberi (es. se l’udienza viene fissata per il 20 luglio, l’atto di intimazione deve essere notificato all’inquilino entro il 29 giugno). 

All’udienza possono verificarsi 3 ipotesi: 

• il locatore non si presenta, ciò avviene nel caso in cui si è riuscito a trovare un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione di sfratto, e in questo caso viene a cadere il procedimento di sfratto; 
• il conduttore non si presenta, o se lo fa, non si oppone, in questo caso il Giudice convalida lo sfratto che dovrà essere esecutivo entro il termine di circa 1 mese; 
• l’inquilino si presenta e si oppone alla convalida facendo così partire un vero e proprio giudizio di merito, in cui le parti dovranno portare le giuste documentazioni e, ciascuna con un proprio avvocato, dovrà dimostrare la propria ragione. 

Sfratto per morosità locali commerciali: quando?  

Dopo quanti canoni non pagati si può richiedere lo sfratto per morosità locali commerciali? 

Nel caso di locazioni a fini commerciali, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non comporta automaticamente lo sfratto e, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento. Spetta al giudice valutare, sulla base di ogni singolo caso, la gravità dell’inadempimento, ossia quanto sia il debito accumulato dal conduttore. 

In sostanza, diversamente dallo sfratto di un locale ad uso abitativo, per i locali commerciali non esiste un termine o un numero esatto di canoni non pagati per far scattare la procedura di sfratto, ma l’inadempimento deve avere un’importanza tale da rompere l’equilibrio del contratto che molto spesso porta anche ad un contenzioso. 

Quindi lo sfratto per morosità locali commerciali può attivarsi in base alla gravità dell’inadempimento del conduttore, come dall’art 1455 cc secondo il quale il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha avuto scarsa importanza riguardo all'interesse dell'altra. 

Secondo la Giurisprudenza, In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. 

Sfratto per morosità locali commerciali: quando si arriva alla mediazione? 

Una volta stabilita la gravità e prima dell’esecuzione dello sfratto, il Giudice deve invitare le parti a procedere alla mediazione assegnando il termine di 15 giorni per l'avvio della procedura. 

Secondo il Tribunale di Roma, nonostante posizioni contrastanti all'interno della giurisprudenza, è sul locatore che grava l'onere di attivare il procedimento di mediazione, a pena di improcedibilità delle domande avanzate in sede di intimazione di sfratto. 

Conclusione 

Quando si verificano le condizioni che portano ad attivare il locatore verso un procedimento di sfratto per morosità locali commerciali, la giurisprudenza non si è sempre espressa allo stesso modo. Nel momento in cui entra in gioco un criterio di gravità dell’inadempimento, relativamente misurabile e contestabile solo davanti al Giudice, bisognerà necessariamente affidarsi all’esperienza di un Avvocato civilista, sia se si è un locatore che un conduttore. 

In entrambe i casi la scelta di un buon Avvocato è fondamentale per arrivare alla conclusione sperata.  

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