Contratti di locazione ad uso transitorio

Può capitare che si voglia affittare casa per un periodo di tempo limitato e il contratto di locazione ordinario (con la cosiddetta formula 4+4) non risulterebbe adatto allo scopo.

E’ il caso in cui, ad esempio, si affitta casa a un insegnante o ad un altro lavoratore in trasferta, che avrebbe bisogno di pernottare in una casa in affitto solo per alcuni mesi e non per un periodo minimo di 4 anni (come nel contratto tradizionale).

In questi casi si può stipulare un contratto più rispondente alle esigenze del locatore e del locatario: il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio.

Cos’ è il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio

Il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio è una scrittura privata attraverso la quale un soggetto (detto locatore) concede temporaneamente l’utilizzo di un’abitazione di sua proprietà a un altro soggetto (detto conduttore) a fronte del pagamento di un canone quale corrispettivo del godimento della casa.

La locazione deve avere ad oggetto un immobile destinato ad abitazione residenziale e per finalità non turistiche (i contratti di affitto per finalità turistiche, infatti, hanno generalmente una durata pari o inferiore al mese).

Proprio per il suo carattere temporaneo, il contratto di locazione ad uso transitorio ha una durata minima e massima stabilite per legge. Nello specifico:

- la durata minimo del contratto di affitto è di un mese;

- la durata massima del contratto di affitto è di 18 mesi.

Sono nulle le clausole che prevedono durate di affitto non ricomprese tra 1 e 18 mesi: in questo caso, se il periodo concordato fosse inferiore al mese si applicherebbe automaticamente la norma sulla durata minima; ugualmente, se il contratto prevedesse una durata superiore ai 18 mesi, si applicherebbe la norma sulla durata massima dei 18 mesi.

Elementi del contratto di locazione transitoria

Il contratto di affitto temporaneo deve contenere alcune clausole che sono differenti da quelle contenute nei contratti di locazione tradizionali, proprio per sottolineare il carattere della temporaneità.

Gli elementi e la forma del contratto sono illustrati nel Decreto Ministeriale del 30/12/2002 del Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (pubblicato sulla G.U. n. 85, SO59 del 11/04/2003) che ha come oggetto i criteri generali per la stipula dei contratti di locazione agevolati, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari. Il fax simile del contratto di locazione transitoria è illustrato nell’allegato C del DM 30/12/2002.

I contratti di locazione di natura transitoria sono disciplinati dall’art. 2 del DM 30/12/2002.

Nel primo comma, oltre al riferimento alla durata (che deve essere compresa tra 1 e 18 mesi) si prescrive che “Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa (…)”.

Nel successivo comma 4, inoltre, si specifica chiaramente che l’esigenza della temporaneità deve essere giustificata e debitamente documentata: “I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto”.

Nel comma 5, infine, si afferma che se l'esigenza di transitorietà non viene documentata, il contratto di locazione di natura transitoria si trasforma in contratto di affitto tradizionale di durata 4+4.

Nel secondo comma, invece, si fa riferimento all’ammontare del canone: “I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee”, mentre nel restante territorio il valore del canone è concordato liberamente tra le parti.

Concludendo, gli elementi che vanno inserito nel contratto di affitto transitoria sono:

1.    I dati anagrafici del locatore e del conduttore;

2.    La descrizione dell’immobile locato;

3.    L’importo del canone;

4.    Le modalità di versamento del canone (che può avvenire anche in contanti sempre che l’importo non superi il tetto massimo legale dei pagamenti in contanti);

5.    La durata della locazione;

6.    La clausola che indica quale sia l’esigenza transitoria “da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto”;

7.    La clausola con la quale di dichiara che il conduttore ha visionato e ricevuto l’APE (l’attestazione di prestazione energetica); se non si inserisce tale clausola, le parti sono responsabili in solido del pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria.

La registrazione del contratto di locazione transitoria

Come avviene per il tradizionale contratto di locazione (quello di durata 4+4) oppure per quello a canone concordato (con la cosiddetta formula 3+2), anche il contratto di affitto abitativo ad uso transitorio deve essere registrato, pena la nullità del contratto stipulato con il conseguente rischio per il locatore di dover restituire all’inquilino tutti i canoni già incassati.

Il contratto deve, quindi, essere registrato presso un ufficio delle Agenzie delle Entrate entro e non oltre 30 giorni dalla data della stipula e entro i successivi 60 giorni deve esserne data comunicazione:

- al conduttore;

- all’amministratore del condominio (se presente) in modo che questi possa aggiornare l’obbligatoria anagrafe condominiale.

Per avere ulteriori informazioni al riguardo e per farsi assistere nella stipula di un contratto di locazione ad uso transitorio è consigliabile affidarsi a un avvocato esperto in diritto immobiliare. Cercatelo nel nostro sito. Il primo contatto in studio è gratuito!