Compravendita immobiliare, la tutela del venditore leso

Capita assai di frequente di incappare in siti internet o pubblicità con cui società di vario tipo propongono l’acquisto diretto di immobili in cambio di immediata liquidità.

La velocità della contrattazione, la discrezione e l’immediata erogazione del corrispettivo allettano chi, versando in difficoltà finanziarie, ha bisogno di piazzare velocemente beni immobili di sua proprietà per procurarsi liquidità.

Il primo monito dell’avvocato al venditore precipitoso è di prestare sempre molta attenzione specie nella fase di formazione del consenso, ovvero nella trattativa prodromica alla compilazione di proposta ed accettazione.

Laddove questa fase sia stata superata velocemente dall’incalzare dell’acquirente, dalla pressione del bisogno e dal miraggio di pronta liquidità, sappia il venditore avventato, divenuto solo in un momento successivo alla vendita consapevole di aver venduto a condizioni inique, che non è del tutto privo di tutela.

Vero è che la legge tutela la stabilità degli accordi: i contratti obbligano le parti e, a meno che le medesime non acconsentano al loro scioglimento ovvero alla loro modificazione, tali sono e tali rimangono. Non così se il contratto lede gravemente una parte per l’approfittamento dell’altra.

L’art. 1448 cc dispone che “se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l’altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto. L’azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto”.

Il venditore è, quindi, tutelato se concorrono tutte le seguenti condizioni:

1) al tempo della conclusione del contratto vi era uno sbilanciamento tra le prestazioni tale per cui la sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra superi la metà del valore;

2) tale squilibrio permane nel tempo e sussiste anche quando la domanda giudiziale viene proposta;

3) il venditore versa in difficoltà economiche tali da incidere sulla sua libera determinazione al punto da ritenere di non avere altra scelta se non quella di contrarre alle condizioni prospettate;

4) l’acquirente ha consapevolezza dello stato di bisogno del venditore e ne approfitta traendo dalla contrattazione un ingiusto vantaggio.

Naturalmente, non è affatto facile provare la ricorrenza di tutti questi requisiti. Assai complessa, in particolare, è la prova della lesione cosiddetta ultra dimidium per cui la Cassazione si è premurata di rassicurare il venditore sancendo che tutte le pattuizioni aventi ad oggetto il prezzo e, quindi, anche quelle accessorie o che attengono alle modalità di esecuzione della prestazione, sono essenziali ai fini della determinazione del valore della prestazione e dell’accertamento sull’esistenza della sproporzione sanzionata.

Poiché, inoltre, l’indagine va condotta avendo riguardo ai prezzi correnti e ad una normale contrattazione, è consigliabile procurarsi una perizia di stima di un tecnico serio e di fiducia che renda consapevole venditore e acquirente dei limiti della trattativa.

Si ricordi poi, il venditore, che l’azione può essere promossa solo entro l’anno dalla stipula del contratto di cui si chiede la rescissione per lesione.

Per capire meglio, approfondire l’argomento, valutare l’opportunità di intraprendere iniziative giudiziarie, lo Studio Legale dell’Avv. Angela Poggi è a disposizione per la consulenza in materia.