Tabelle millesimali: redazione e calcolo dei millesimi di proprietà

Si espone una breve descrizione relativamente alla redazione delle tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali: con esse si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio.

Prima di entrare nello specifico delle tabelle millesimali e sulle loro modalità di calcolo, ricordiamo che il condominio si forma quando, in uno stesso edificio, esistono più parti di proprietà esclusive (unità immobiliari) che coesistono con la comproprietà rappresentata dalle cosiddette “parti comuni”, le quali servono tutti o una parte dei condomini.

Nel condominio, conseguentemente, confluiscono due diritti: un diritto di proprietà esclusiva e un diritto di proprietà di comunione forzosa e necessaria, finalizzata alla conservazione ed alla manutenzione di quelle parti comuni che, in quanto pertinenza del condominio, non possono essere divise. Con le tabelle millesimali si definiscono i diritti di proprietà comune.

Parti comuni

L’esatta definizione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 del Codice civile:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
• i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”

 

Millesimi e tabelle millesimali

L’interesse che ciascun condomino ha sulle parti comuni dell’edificio si misura in proporzione al valore del bene principale e cioè dell’unità immobiliari di cui egli è proprietario. A tal fine si definisce il millesimo che costituisce l’unità di misura della proprietà condominiale ed è l’espressione numerica del rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero edificio (che è rapportato a 1.000).

Le tabelle millesimali sono particolari tabelle che contengono tutte le unità immobiliari e i rispettivi proprietari di un condominio e riportano per ciascuna di questa il valore espresso in millesimi; in termini matematici traducono i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale ed esprimono il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell’organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Funzione dei millesimi

I millesimi hanno 2 funzioni fondamentali:

1. sono necessari per determinare le maggioranze assembleari
2. servono per dividere fra i condomini le spese condominiali relative alle parti comuni

Come si determinano i millesimi

La determinazione dei valori millesimali di condominio avviene mediante valutazioni del tecnico incaricato effettuate sulle superfici reali di ogni singola unità immobiliare che devono essere ragguagliate alla superficie totale dell’edificio.

Sono escluse dal calcolo dei millesimi le parti esterne al fabbricato e non edificate, per esempio le aree a cortile, parcheggio, giardini se comuni. Sono incluse, invece, anche le aree esterne se di proprietà esclusiva.

Operativamente, si procede nel seguente modo:

• si accertano le proprietà esclusive di ciascun condòmino (appartamento, box auto, giardino, corte di pertinenza)
• si effettuano i rilievi metrici
• si sviluppano gli elaborati grafici
• dai grafici si rilevano tutte le grandezze necessarie:
  • superfici
  • altezze
  • esposizioni
  • destinazioni d’uso
  • ecc.

Dopo aver ricavato la superficie utile di ogni singolo vano di una specifica unità immobiliare, essa viene moltiplicata per i coefficienti correttivi che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie di essa.

I coefficienti correttivi, che servono a trasformare le superfici reali (o i volumi) delle singole unità immobiliari in valori virtuali, sono determinati dal tecnico incaricato.

Generalmente si parte dai coefficienti previsti nella circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, modificando ove necessario tenendo conto delle peculiarità del condominio. Il tecnico può comunque definire diverse modalità di calcolo, giustificandole opportunamente.

Tabelle millesimali e coefficienti correttivi

Di seguito si riporta l’elenco completo di tutti i coefficienti correttivi definiti ed utilizzati per il calcolo della superficie virtuale (o convenzionale).

A secondo dei casi è facoltà del progettista inserire nuovi coefficienti per affinare il calcolo.

Coefficiente di destinazione

I coefficienti correttivi in funzione della destinazione di ogni vano possono essere i seguenti:

• Ingresso: 0.8
• Soggiorno: 1
• Letto: 1
• Pranzo: 1
• Studio: 1
• Cucina: 0.95
• Ripostiglio: 0.8
• Bagno: 0.9
• Antibagno: 0.75
• Cabina armadio: 0.75
• Corridoio:0.75
• Disimpegno: 0.75
• Balcone: 0.35
• Terrazzo: a livello 0.22
• Giardino: 0.22
• Ufficio: 1.3
• Box auto: 0.5
• Negozi: 1.5
• Deposito: 0.8
• Logge racchiuse da 3 pareti: 0.5
• Cantine e soffitte di sgombero: 0.45

Coefficiente di orientamento

I coefficienti correttivi in funzione dell’orientamento possono essere assunti come segue:

• Sud: 1
• Sud Est: 0.97
• Est: 0.9
• Nord Est: 0.85
• Nord: 0.8
• Nord Ovest: 0.85
• Ovest 0.9
• Sud Ovest: 0.97
• Senza finestra: 0.75

Coefficienti di luminosità

La superficie illuminata è data dalle finestre dell’ambiente o da altra parte che produca illuminazione ad un vano. La misura della luminosità dipende dalla superficie illuminante e quella illuminata, cioè l’ampiezza del vano.

Possiamo calcolare il valore della luminosità attraverso la seguente espressione:

K = Sf / Sa

in cui:

• Sa è la superficie dell’ambiente
• Sf è la superficie delle finestre

Possiamo utilizzare i seguenti valori per i coefficienti correttivi:

• K >= 1/6: 1
• K=1/7: 0.965
• K=1/8: 0.94
• K=1/9: 0.92
• K=1/10: 0.9
• Spazi aperti 1

 Coefficienti di altezza

Per portare in conto ambienti con altezze differenti, si possono usare coefficineti correttivi in base all’altezza, che aumentano all’aumentare dell’altezza. In alternativa si può ricorrere piuttosto che alla superficie virtuale al volume virtuale.

Volendo operare con le superfici, occorre definire coefficienti di altezza che premiano i vani più alti e riducano i vani più bassi. Se, ad esempio, ci troviamo di fronte a unità immobiliari le cui altezze variano da 1 m a 4 m, potremmo pensare di discretizzare i range di altezza cui assegnare i coefficienti correttivi.

Facciamo un esempio:

• H>3.5 m: coefficiente correttivo = 1.1
• 2.7 m
• 2 m
• 1.5 m
• H<1.5 m: coefficiente correttivo = 0

Coefficiente di prospetto

Se necessario, si possono anche usare i coefficienti di prospetto per tenere conto della caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un’altra dell’edificio

• affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade: 1,00-0,95
• affaccio su zone di rispetto: 0,90 ÷ 0,85
• affaccio su cortili: 0,85
• affaccio su chiostrine: 0,80
• locali senza finestre e cantinati: 0,75

Coefficienti di piano

I coefficienti di piano variano in funzione della presenza dell’ascensore. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i valori seguenti.

Indicato con Ps il piano scantinato, Pt il piano terreno, Pr il piano rialzato, P1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici variabili da 2 a n

• Ps : 0,75
• Pt : 0,85
• Pr : 0,90
• P1 : 0,95
• da P2 a pn-2 : 1,00
• Pn-1 : 1,00 con detrazioni
• Pn : 1,00 con detrazioni

Le detrazioni sono le seguenti:

• ambienti sotto terrazzo: 0,03
• ambienti sotto tetto: 0,02

Nel caso di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti, in questo caso, devono subire alcune modifiche.

Fermi restando i valori stabiliti per Ps, Pt, Pr, si ritiene equo assegnare il coefficiente 1,00 a P1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per l’ultimo piano.

Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni suaccennate.

Tabella dei millesimi generali

La Tabella dei Millesimi Generali, detta anche Fondamentale, serve a ripartire tutte le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni del condominio. Grazie a questa Tabella, che comprende tutte le unità immobiliari facenti parte del condominio, possiamo definire il valore delle singole quote di proprietà riferite al valore dell’intero edificio.

Ad essa si ricorrerà quando dovranno essere ripartite, fra tutti i condomini, le spese di manutenzione straordinaria delle parti comuni del complesso residenziale e comunque quando ricorrano i casi di applicazione degli articoli del Codice Civile.

Le parti comuni di un edificio condominiale possono essere definite come quelle porzioni di fabbricato che sono di proprietà di tutti, ad esempio:

• portineria
• scale
• ascensore
• riscaldamento condominiale
• tetto e lastrico comune

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno di esso.

Per le parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese devono essere ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Da qui nasce la necessità di stilare 2 tipologie di tabelle millesimali differenti:

• tabelle millesimali della singola unità immobiliare
• tabella millesimale di proprietà delle parti comuni di un edificio

Tabella generale e altre tabelle

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In tal caso si adottano le tabelle millesimali generali.

Se si tratta, però, di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Da qui la necessità di redigere altre Tabelle per ottemperare alle disposizioni del Codice Civile, quali ad esempio:

• tabella scale
• tabella ascensore
• tabella riscaldamento comune
• tabella tetti e lastrici comuni

Tabella scale

La tabella millesimale delle scale vanno redatte secondo le indicazioni dell’art. 1124 del Codice civile, il quale recita testualmente:

“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.”

Pertanto la tabella delle scale elaborata considerando i millesimi che si ottengono come somma di

• 1/2 del valore dei millesimi di proprietà
• 1/2 del valore dei millesimi che derivano dall’altezza di ciascun piano rispetto al suolo

Di seguito si propone uno schema generale per la tabella dei millesimi di scala.

Tabella ascensore

Per la tabella ascensore il Codice civile non prevede condizioni particolari. Al riguardo il calcolo può essere condotto in analogia a quanto fatto per per la tabella delle scale.

La ripartizione è effettuata, per i condomini che sono serviti dall’ascensore, nel seguente modo:

• 50% in ragione dei millesimi di proprietà
• 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo

Tabella riscaldamento comune

La ripartizione delle spese di riscaldamento può essere effettuata, facendo la media fra:

• il valore millesimale del volume riscaldato di ogni singola unità immobiliare rispetto al volume totale riscaldato
• il valore millesimale delle superfici radianti di ogni singola unità immobiliare rispetto alla superficie radiante totale

Tabella tetti e lastrici comuni

In merito alle spese di riparazione e/o ricostruzione dei tetti spioventi e lastrici comuni, la ripartizione può essere effettuata in ragione dei millesimi di proprietà dei condomini le cui unità sono sottostanti il tetto.

Geometra Gianluca VIENNA