Superbonus 110%: perché ristrutturare il parco immobiliare in Toscana

In Toscana, così come in tutta Italia, è presente un consistente parco immobiliare residenziale pubblico costruito negli anni '70/'80 con tecniche industrializzate/prefabbricate. In quel periodo storico era avvenuta una forte spinta verso la serializzazione dell’attività edilizia e la ricerca di modelli architettonici ripetibili in modo da garantire opere a costi ridotti e velocizzare i tempi di costruzione degli interventi.

L’adozione di sistemi strutturali di prefabbricazione in c.a., che frequentemente coincidevano anche con altri sottosistemi della costruzione, quali l’involucro e le partizioni interne, portò alla realizzazione di edifici poco diversificati e di alloggi con schemi distributivi rigidi, inoltre gli edifici spesso presentavano una scadente qualità dei materiali ed erano affetti da una scarsa efficienza sotto il profilo energetico. Tali edifici in virtù in particolare della loro consistenza tecnologica risultano energeticamente inefficienti e caratterizzati da insoddisfacenti condizioni di comfort interno. Al contempo i possibili interventi di recupero sono limitati dalla rigidità della costruzione, dalle contenute risorse degli enti gestori e dei proprietari; inoltre è necessario che gli utenti non debbano lasciare le abitazioni durante le lavorazioni.  

Proprio al fine di migliorare l’efficienza energetica attraverso l’utilizzo di metodologie con basso impatto economico, è possibile definire linee guida, estendibili a molti casi tipologicamente assimilabili in particolar modo dal punto di vista tecnologico, che tengano in considerazione gli aspetti citati.

L’obiettivo è quello di contenere considerevolmente i consumi energetici degli edifici con interventi poco invasivi e di migliorare le condizioni di comfort interne agli alloggi.

E’, quindi, necessario che gli obiettivi di una possibile riqualificazione debbano essere coerenti con le capacità realizzative degli enti gestori.

Data la struttura edilizia degli immobili costruiti negli anni ‘70/’80, le vere emergenze sulle quali intervenire sono i grandi consumi energetici e le pessime condizioni di comfort interno agli alloggi, aspetto assai rilevante in quanto il miglioramento delle condizioni di vita degli utenti ha inevitabili ricadute anche di natura sociale.

Oggi, e soltanto fino al 31 dicembre 2021 (salvo proroghe), è possibile usufruire del Superbonus 110% per poter ristrutturare casa in nome di un maggiore efficientamento energetico e miglioramento antisismico.

Il Superbonus 110% (ovvero l’ecobonus e sismabonus con aliquote maggiori rispetto agli anni scorsi), è stato previsto dall’articolo 119 del Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) che contiene “Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”.

Tale norma prevede un incremento dell’aliquota di detrazione fino al 110% sulle spese sostenute per effettuare specifici interventi mirati ad aumentare l’efficienza energetica degli immobili.

Le spese devono essere sostenute a partire dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 (salvo proroghe) e il credito di imposta sarà recuperabile in sede di dichiarazione dei redditi attraverso 5 quote annuali di pari importo. In alternativa, chi effettua i lavori potrà avvalersi dei due strumenti “cessione del credito” e “sconto in fattura” per poter monetizzare immediatamente il credito e per poter, così, effettuare i lavori praticamente quasi a costo zero.

I beneficiari del Superbonus 110% sono quelli indicati nel comma 9 del citato articolo 119 del Decreto Rilancio, ovvero:

1. singoli condomini;
2. persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari;
3. Istituti autonomi case popolari (IACP) e da enti che hanno le stesse finalità sociali nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica;
4. cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati sugli immobili posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Altre due caratteristiche essenziali del Superbonus 110% sono:

1. la distinzione tra interventi trainanti e interventi trainati; ciò significa che per usufruire del credito di imposta a fronte delle spese sostenute per uno o più interventi trainati, è necessario effettuare almeno uno degli interventi trainanti;
2. gli interventi edilizi devono comportare il miglioramento di almeno due classi energetiche, sia nei condomini che nei singoli immobili, che deve essere accertato da un Attestato di Prestazione Energetica (APE) rilasciato da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra).

In merito al primo punto, è importante sapere che gli interventi trainanti, ovvero quelli che consentono di ottenere l’Ecobonus anche su altre tipologie di interventi, sono:

1. Interventi di isolamento termico che devono interessare le superfici opache verticali e orizzontali dell’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della sua superficie disperdente lorda; rientra in questo caso il cappotto termico degli edifici;
2. Impianti di riscaldamento e raffrescamento sulle parti comuni degli edifici o su abitazioni unifamiliari; è agevolabile la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A, a pompa di calore, inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici o agli impianti di microcogenerazione;
3. Interventi antisismici che consentono la riduzione del rischio sismico.

Invece gli interventi trainati, ovvero quelli che godono dell’agevolazione soltanto se realizzati in concomitanza di uno degli interventi trainanti elencati sopra, sono:

1. gli interventi di riqualificazione energetica già previsti dal cosiddetto “ecobonus”;
2. acquisto e posa in opera di infissi e schermature solari;
3. installazione di impianti solari fotovoltaici su condomini o singole unità immobiliari;
4. installazione di colonnine di ricarica elettriche negli edifici per la ricarica di veicoli elettrici.

In merito al secondo punto, è bene sottolineare come sia importante affidarsi a un architetto, non solo per poter ottenere l’APE, ma anche:

• per capire se gli interventi che si vogliono compiere siano ricompresi nel Superbonus 110%;
• per progettare i lavori;
• per gestire le pratiche burocratiche con il Comune e con il Catasto;
• per le comunicazioni all’Enea;
• per dirigere i lavori sul cantiere;
• per essere consigliati in merito alle possibilità della cessione del credito e dello sconto in fattura.

Il mio studio si rende disponibile ad offrire ulteriori informazioni in merito e per offrire consulenza relativa alla progettazione e direzione lavori.