Superbonus 110%: esclusioni, immobili vincolati e abusi edilizi

Il Superbonus 110% è potenzialmente un'opportunità enorme sotto molti punti di vista; tuttavia, è opportuno fare una buona analisi tecnica preliminare per non avere sorprese e non accorgersi troppo tardi di rientrare in uno dei casi di esclusione. Le operazioni tecniche di verifica possono essere difficoltose e necessitano di una fase di approfondimento che non può essere saltata e che merita la dovuta attenzione.

Col Superbonus si potrebbe avviare - a patto di prorogarne la scadenza di almeno qualche anno - una fase di ammodernamento, efficientamento energetico e messa in sicurezza antisismica (Sismabonus) davvero importante e inedita. Potrebbe essere l'elemento di svolta per superare questa lunga fase di crisi del settore edile che affligge l'Italia ormai da oltre un decennio. Si parla da anni di favorire gli investimenti su larga scala a favore della straordinaria manutenzione del nostro patrimonio edilizio: questo è il momento.

Sappiamo ormai bene quali sono gli interventi trainanti, quelli trainati e i relativi massimali di spesa. Vediamo ora quali ostacoli si possono incontrare nella fase iniziale dello studio di fattibilità.

Esclusioni dal Superbonus 110%

Ecco in quali casi l'immobile è certamente escluso dal Superbonus:

- quando rientra in una delle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville);
- quando si tratta di un immobile avente più unità immobiliari appartenenti a un unico proprietario ("non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti" - circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8 agosto 2020, par. 1.1).

Casi particolari: castelli, edifici vincolati

In occasione della conversione in legge del Decreto Agosto, sono stati ammessi al Superbonus anche gli immobili rientranti nella categoria catastale A/9 (castelli, palazzi di eminente pregio storico o artistico) a condizione che vengano aperti, anche parzialmente, al pubblico.

Per quanto riguarda gli immobili sottoposti a vincoli del Codice dei beni culturali e del paesaggio o restrizioni di regolamenti locali, l'ENEA ha recentemente chiarito che il Superbonus è ammesso anche senza interventi trainanti, se vietati per quel tipo di immobile, ma con la coesistenza di due condizioni:

- che sia comunque garantito lo scatto di due classi energetiche o, se impossibile perché la classe di partenza è già la A3, il raggiungimento della classe energetica più elevata (ovvero A4);

- che sia proibito dal vincolo realizzare il cappotto termico. A questo proposito, il tecnico deve verificare se il vincolo interessa l'immobile intero oppure, ad esempio, solo la facciata principale: in questo caso, se fosse consentito coibentare le facciate o le pareti non vincolate e la copertura, il Superbonus è ammesso solo eseguendo l'intervento trainante del cappotto.

Per quanto riguarda l'impianto fotovoltaico, altro intervento interessato dal Superbonus, occorre verificare se ne sia consentito il montaggio in copertura in base ai vincoli. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 3969 del 9 giugno 2020) ha accolto il ricorso di una coppia ligure contro la Soprintendenza: l'ente aveva bocciato il progetto di installazione di un piccolo impianto sulle coperture di casa. La sentenza ha stabilito che il diniego debba essere motivato in maniera approfondita e analitica: la Soprintendenza deve dimostrare con accuratezza il danno paesaggistico che tale impianto arrecherebbe, non potendosi limitare a un diniego a priori dato che, sottolinea il Consiglio, la filosofia che sottende il fotovoltaico è quella della pubblica utilità, del risparmio energetico e della preservazione delle risorse naturali, elementi anch'essi di rilevanza paesaggistica che non possono essere ignorati. L'iter è comunque complesso e presuppone tempi lunghi, approfondimenti caso per caso e continui rapporti di confronto con gli enti preposti.

Tipologie di immobili: condomini, edifici plurifamiliari e unifamiliari

Uno dei temi chiave da affrontare è verificare con che tipo di edificio abbiamo a che fare, poiché per ogni tipologia sono previsti massimali di spesa differenti. In alcuni casi non è infatti immediato stabilire se, ai fini del bonus, l'edificio possa essere considerato un aggregato di unifamiliari o un vero e proprio condominio.
La conversione in legge del Decreto Agosto ha chiarito, all'articolo 51 comma 3-quater, la definizione di accesso esterno: "ai fini del presente articolo, per 'accesso autonomo dall'esterno' si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva". Esistono infatti innumerevoli casi di edifici plurifamiliari orizzontali (a schiera, ad esempio), i quali hanno accesso da corti di proprietà non esclusiva e, prima di tale precisazione, erano state molte le richieste di chiarimento poiché sembrava che solo chi avesse il portone d'ingresso su corte in proprietà esclusiva potesse accedere al Superbonus coi massimali maggiori. Per stabilire dunque la tipologia di immobile occorre analizzare come sono distribuite le unità, se c'è un condominio costituito o anche solo di fatto (il che è equivalente), quali sono le parti comuni e quante sono le unità immobiliari catastalmente distinte.

Conformità urbanistica e abusi

L'ultimo e cruciale tema da affrontare prima di muovere qualsiasi passo è quello della conformità urbanistica. Sono esclusi dal Superbonus gli immobili affetti da abusi edilizi insanabili: ciò significa che, a fronte di una sanatoria (che comporta il pagamento di un'ammenda al proprio Comune) è comunque possibile accedere alle agevolazioni. Gli abusi più semplici da sanare sono quelli di lieve entità: è ammesso il 2% di scostamento per gli abusi riguardanti le altezze, i distacchi e le superfici utili coperte. Per tutti gli altri casi, in fase di regolarizzazione occorrerà dimostrare la cosiddetta "doppia conformità": se ad esempio, cinque anni fa, avete chiuso il terrazzo della cucina inglobandolo nell'abitazione, dovete dimostrare che tale intervento fosse consentito sia cinque anni fa che oggi. Il principio è quello di dimostrare che, banalmente, in quel momento potevate farlo ma non avete chiesto il permesso e, tardivamente, lo chiedete oggi, trattandosi di intervento ancora ammissibile. In questo caso è possibile richiedere un atto autorizzativo in sanatoria (CILA, SCIA o Permesso di Costruire a seconda dell'intervento), pagare l'ammenda e procedere successivamente con l'iter del Superbonus. Particolare attenzione deve essere posta, nuovamente, nel caso in cui si tratti di immobili vincolati: la sanabilità degli abusi in aree sottoposte a vincolo - storico archeologico o anche solo paesaggistico - è estremamente difficoltosa poiché, in linea generale, la manomissione di tali immobili senza le dovute autorizzazioni è considerata illecito civile e anche penale, perciò la questione deve essere approfondita caso per caso e col massimo rigore.