Mutuo prima casa al 100%? È possibile...

E’ il sogno di molti… acquistare una casa dove poter vivere serenamente con la propria famiglia abbandonando una soluzione in affitto economicamente sconveniente.

Ma cos’è che porta molte famiglie a continuare a pagare un affitto piuttosto che scegliere di acquistare l’immobile tramite l’accensione di un mutuo con la certezza di destinare le risorse economiche ad un qualcosa di certo, di tangibile e di duraturo nel tempo?

La risposta è semplice, almeno nella maggior parte dei casi: la mancanza della liquidità necessaria per finanziare parte dell’acquisto stesso, quel famoso 20% del costo della casa che molte banche ritengono indispensabile per poter procedere con l’operazione.

In effetti nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio si specifica che l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario (ovvero i mutui) deve risultare pari massimo all’80% del valore dei beni ipotecati; da qui la cosiddetta “regola del minor valore” per cui le banche finanziano l’80% del minore tra il valore di perizia e il costo di acquisto documentato.

Ma non tutto è perduto, ci sono banche che a determinate condizioni riescono comunque a finanziare fino all’intero importo del costo di acquisto, vediamo come:

•    Mutui al 100% con la garanzia del fondo Consap (Fondo di Garanzia per la Prima Casa)

Si tratta di una soluzione in cui un Fondo appositamente istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze viene a garantire fino ad un massimo del 50% il mutuo concesso dalla banca permettendole pertanto di mitigare il rischio e di concedere un importo pari fino al 100% del costo di acquisto.

Non tutte le banche hanno aderito a questa soluzione e, inoltre, ci sono dei dubbi su quanto a lungo il MEF lascerà disponibile questo fondo… rimane, comunque, spesso l’unica soluzione per chi volesse acquistare una casa senza dover anticipare alcuna somma.

Unici requisiti per poter richiedere l’accesso a tale fondo sono la residenza in Italia, il non essere proprietari di altri immobili (a parte alcune piccole eccezioni) e il non acquistare immobili “di lusso” o comunque per un importo non superiore a 250.000€.
Nonostante si possa pensare che una simile soluzione sia particolarmente interessante dal punto di vista del tasso, la realtà ci dice che le banche tendono ad “approfittarsi” della situazione pretendendo interessi particolarmente alti, a volte anche quasi il doppio della media del mercato.

C’è da dire, comunque, che la rata derivante rimane quasi sempre al di sotto di un’equivalente soluzione in affitto (dove ricordo che le risorse economiche investite vanno tutte “perdute”).

•    Mutui al 100% con acquisto in asta

Partendo dal presupposto che gli immobili acquistati in asta presentano molto spesso un valore di mercato reale maggiore del prezzo di aggiudicazione, alcune banche apprezzano questo tipo di operazione andando a finanziare fino all’80% del valore di perizia (fino ad un massimo del 100% del prezzo di aggiudicazione, mai oltre).

Alcune banche concedono, inoltre, una delibera “preventiva” in modo da poter partecipare all’asta con la certezza di avere i fondi per il pagamento (che in genere deve essere effettuato entro 120 giorni dall’aggiudicazione).

Anche in questo caso ci sono alcuni limiti.
Per partecipare all’asta bisogna avere a disposizione una cifra pari al 10% della base d’asta (cifra che verrà poi restituita con l’erogazione del mutuo). Non è possibile richiedere un “anticipo” sul mutuo per ottenere questo 10% tuttavia, in alcuni casi, si può ricorrere all’erogazione di un prestito o di una cessione del quinto.

Gli acquisti in asta erano particolarmente convenienti fino a qualche anno fa, quando questo tipo di operazione era cosa “per pochi”. Attualmente sempre più persone vi partecipano con la conseguenza che i rialzi sono sempre più numerosi e, a volte, si arriva ad aggiudicarsi l’immobile a un prezzo anche superiore a quanto potrebbe essere il reale valore di mercato. Sempre meglio farsi assistere da un professionista per evitare di farsi prendere la mano e sforare il budget prefissato.

•    Mutuo al 100% su immobili in edilizia convenzionata

Per edilizia convenzionata si intende una forma di edilizia pubblica che prevede diverse modalità di accordo tra il Privato e il Pubblico. Gli accordi tra costruttori privati ed enti pubblici sono intesi a soddisfare l’esigenza abitativa di determinate fasce sociali individuate principalmente in base ai parametri del reddito.

L’edilizia convenzionata a uso residenziale prevede sostanzialmente l’accordo tra cooperative di operatori edili privati e i Comuni per contenere i costi relativi all’acquisto di un’abitazione da parte dei meno abbienti; infatti, in cambio dell’aiuto fornito dall’ente Pubblico, il costruttore si impegna a vendere la proprietà immobiliare a famiglie bisognose.

Le abitazioni sono realizzate per “convenzioni” diverse tra loro a seconda dei casi, in cui l’imprenditore costruttore, comunque, si impegna nella costruzione a proprie spese di un determinato numero di alloggi che dovranno essere venduti a un prezzo inferiore rispetto alle normali condizioni di mercato. Per questi alloggi convenzionati, l’acquirente deve soddisfare determinati requisiti, tra i quali la residenza nel comune in cui si trova l’alloggio convenzionato, il divieto di possedere altro appartamento nel comune di riferimento, il divieto di vendere o affittare l’abitazione per un determinato periodo di tempo e, comunque, non prima dei cinque anni (a meno che non sia il Comune a dare il nulla osta all’operazione). Inoltre, nell’eventualità di vendita o affitto allo scadere dei termini previsti, l’abitazione potrà essere venduta o affittata entro i termini previsti dalla convenzione stessa e a prezzi inferiori o uguali a quelli di mercato (salvo eccezioni relative a opere di miglioria).

Vista l’esistenza di questa convenzione che prevede un prezzo di vendita inferiore al valore di mercato reale alcune banche intervengono finanziando l’80% del valore di perizia sempre rimanendo entro il 100% del valore di acquisto dichiarato.

I limiti di questo tipo di acquisto sono da ricercarsi nei requisiti necessari per acquistare l’immobile e nei vincoli imposti successivamente all’acquisto (a cui ho accennato prima).

•    Mutuo al 100% con deroga alla regola del minor valore

Alcune banche, a dire il vero sempre meno, non applicano la regola del minor valore (a cui ho accennato ad inizio articolo) andando a finanziare fino ad un massimo dell’80% del valore di perizia, ma sempre rimanendo all’interno del 100% del prezzo di acquisto.
Per precisione devo dire che spesso, ma non sempre, tali banche chiedono come requisito fondamentale che i clienti (o i loro parenti entro il primo grado) possano dimostrare di avere a disposizione risparmi per circa il 20/30% del prezzo di acquisto; tali risparmi non dovranno essere investiti nell’operazione, ma dovrà essere fornita idonea documentazione che provi la loro reale esistenza.

Non è così impossibile trovare case che presentino un valore di perizia molto maggiore del prezzo di acquisto… il problema è che le banche che applicano un tale criterio sono spesso molto “selettive” in merito alle caratteristiche (sociologiche e finanziarie) dei richiedenti.

•    Mutuo al 100% con estensione ipotecaria

Con il termine “estensione ipotecaria” si intende la possibilità di iscrivere ipoteca non solo sull’immobile in acquisto, ma anche su di un altro immobile di proprietà personale. Concedendo questa estensione ipotecaria alcune banche, vista la garanzia reale più che capiente, si spingono a finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto.

Gli aspetti negativi sono ovvi dato che la banca potrà vantare un diritto reale non solo sull’immobile acquistato, ma anche sull’altro immobile concesso a garanzia, tuttavia, una volta pagata una buona parte del mutuo, la banca può concedere di liberare uno dei due immobili.

Specifico che il secondo immobile può anche essere di proprietà di una terza persona (in genere un parente molto stretto). In questo caso sia ben chiaro che il proprietario dell’altro immobile (definito terzo datore di ipoteca) non sarà in alcun modo coinvolto nel mutuo né sarà responsabile del pagamento delle rate, ma potrà essere chiamato in causa, in caso di cattivo pagamento del debito da parte del mutuatario, solo come proprietario dell’immobile dato in garanzia.

•    Mutuo al 95%

Non rientrate in nessuno dei casi sopra riportati? Nessun problema, se avete da parte una piccola somma (pari almeno al 5% del prezzo di acquisto) potete comunque pensare di acquistare la casa dei vostri sogni.

Senza dove dimostrare alcuna caratteristica in particolare, infatti, alcune banche valutano la possibilità di erogare mutui fino al 95% del prezzo di acquisto; a dire il vero in questo caso sono molto attenti alla tipologia dei redditi dei richiedenti e alla solidità del datore di lavoro, ma è una strada percorribile nella maggior parte dei casi.

Ovviamente quelle riportate sono solo le casistiche in cui la banca può tecnicamente prendere in considerazione l’erogazione di un mutuo per una percentuale superiore all’80% del prezzo di acquisto; ogni richiesta di mutuo è sottoposta ad un processo deliberativo che tiene conto di molti altri dati (reddituali, sociologici, immobiliari, tecnici…) che possono portare, comunque, ad un rifiuto.