La gratuità dei parcheggi privati

È dal 1967 che chiunque costruisce un edificio nuovo deve dotarlo di parcheggi di uso privato. Ogni posto macchina così realizzato, infatti, elimina un veicolo in sosta ai lati delle pubbliche vie e ciò giova all’interesse, pubblico, della sicurezza della circolazione stradale.
Di tali parcheggi obbligatori il legislatore del 1967 fissò una dotazione minima commisurata al volume dell’edificio: un metro quadrato di superficie a parcheggio ogni venti metri cubi di nuova costruzione. Nel 1989 tale dotazione minima, ritenuta non più adeguata, fu raddoppiata e portata ad un metro quadrato ogni dieci metri cubi di costruzione. La legge del 1989, inoltre, allo scopo di incentivare la realizzazione di nuovi parcheggi privati anche al servizio di edifici già esistenti, li qualificò come opere di urbanizzazione.
Nel 1977, poi, la legge aveva stabilito che ogni intervento di trasformazione edilizia fosse subordinato a concessione; che il rilascio di tale provvedimento fosse subordinato al pagamento al Comune di un contributo commisurato alle superfici e ai volumi da realizzare; che le opere di urbanizzazione fossero soggette a concessione edilizia gratuita (ossia esente da contribuzione).
Dunque la realizzazione di parcheggi privati, trattandosi di opere di urbanizzazione, è soggetta a titolo edilizio oneroso oppure gratuito?
Tra il 1977 e il 1989 le superfici adibite a rimesse private confluivano, senza distinzioni, nella base di calcolo del contributo concessorio, precisamente della quota di esso commisurata al costo di costruzione (prima del 1977 la concessione edilizia onerosa non esisteva).
Il problema ha iniziato a porsi nel 1989, con la qualificazione dei parcheggi privati come opere di urbanizzazione, quindi soggette a titolo gratuito. Era possibile, o addirittura doveroso, escluderle dalle superfici rilevanti per il conteggio del contributo?
Con riguardo alla dotazione minima obbligatoria, era assodato che i nuovi parcheggi a servizio di edifici già esistenti non potevano essere assoggettati a titolo oneroso.
Se invece i parcheggi accedevano a edifici nuovi, venendo realizzati contestualmente ad essi, in sede di computo del contributo di concessione i Comuni tendevano a fare finta di niente, includendo nel calcolo le relative superfici. Gli operatori erano così costretti a sborsare somme anche rilevanti, la cui debenza era fortemente discutibile.
La giurisprudenza amministrativa - competente per dirimere le resistenze dei concessionari tramutatesi in liti - è stata, ed è, oscillante; oggi, però, risulta prevalente l’orientamento favorevole al costruttore.
Così ha ad esempio deciso, recentissimamente, il Consiglio di Stato in una vertenza originata da un Comune lombardo che dal concessionario aveva preteso, ed ottenuto, un contributo concessorio dilatato in modo assai sensibile (oltre 260.000 euro) dall’incidenza nel calcolo delle superfici obbligatorie a parcheggio, invece riconosciute esenti. Il costruttore potrà ora rivolgersi al Comune per farsi restituire capitale ed interessi.
Oggi, quindi, i parcheggi privati a servizio di edifici sia già esistenti, sia nuovi, non possono far lievitare gli oneri concessori. E se il costruttore versa, o ha versato, un contributo nella cui misura rientrano tali superfici? Il titolo abilitante non cessa di essere - per tale parte - gratuito, ed egli può ben chiederne al Comune la restituzione entro dieci anni: e ciò anche se in precedenza non aveva sollevato contestazioni o impugnative, limitandosi a pagare il richiesto.
Resta da dire dei parcheggi c.d. "eccedentari", ossia realizzati (al servizio di edifici sia nuovi, sia già esistenti) oltre la misura minima legale stabilita nel 1967 ed aumentata, come visto, nel 1989.
Anche tale quota di parcheggi privati deve ritenersi gratuita. Per due ragioni: (a) per evitare conseguenze illogiche (se il costruttore si limitasse a realizzare i soli parcheggi obbligatori e decidesse di realizzarne altri in un secondo momento, questi ultimi sarebbero gratuiti: perchè allora ritenerli onerosi sol perchè realizzati insieme agli altri); (b) perchè anche ad essa si attaglia la qualifica di opere di urbanizzazione.
Per tali parcheggi eccedentari, tuttavia, la giurisprudenza si è in genere mostrata restia ad accordare il beneficio della gratuità. La realizzazione di essi, è solita ragionare, risponde infatti a un interesse lucrativo dell’imprenditore, che non merita "premi". È una tesi, però, che non convince, dato che anche i parcheggi obbligatori sono costruiti a fini lucrativi: mica sono gratuiti o compresi nel prezzo dell’appartamento!
In qualche caso, mancando la norma statale, ci ha pensato il legislatore regionale. Ad esempio in Lombardia, la cui legge urbanistica sancisce espressamente la gratuità di tutti i parcheggi privati: al servizio degli edifici nuovi come dei vecchi, contenuti nello standard minimo di legge come eccedenti tale misura obbligatoria.