Come interrompere un contratto di affitto prima della scadenza

In primis bisogna fare chiarezza sui vari tipi di contratti e sulla relativa durata.

•    Nei contratti liberi 4+4 la durata non può essere inferiore a 4 anni e poi prorogata automaticamente per un ugual periodo, nel caso in cui non si comunichi nei termini la disdetta

•    Nei contratti così detti concordati la durata è di 3 anni, rinnovabili per altri 2

•    Nei contratti transitori, stipulati di solito dagli universitari fuori sede, la durata minima è di 30 giorni, mentre quella massima è pari a 18 mesi.

Come funziona il recesso?

L’inquilino deve comunicare per iscritto la volontà di interrompere il contratto prima dello scadere dei 4 anni, dei 3 o dei 18 mesi a seconda del contratto.

La comunicazione va indirizzata al locatore 6 mesi prima della data di rilascio dell’appartamento, solitamente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite PEC (posta elettronica certificata).

Bisogna precisare che i 6 mesi decorrono dal momento in cui il proprietario di casa riceve la comunicazione ed, ovviamente, salvo diverse pattuizioni indicate a contratto (6 mesi è la disdetta “di legge” per le locazioni residenziali salvo diversamente indicato).

Cosa bisogna indicare nella lettera di disdetta?

•    I dati identificativi del contratto

•    La data di stipula del contratto

•    La data a partire dalla quale si intende terminare l’affitto

•    La motivazione della disdetta

•    La richiesta della caparra versata

Gli adempimenti fiscali della disdetta

L’onere collegato al recesso anticipato è il pagamento dell’imposta per la “chiusura del contratto” all’Agenzia delle entrate.

Il costo è fisso e pari a 67 euro. A meno che si è scelto di aderire al regime della cedolare secca, che esonera dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro, sia al momento della registrazione che in caso di adempimenti successivi, come questo.

Dopo questi adempimenti, potrà procedersi alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, la quale – secondo una recente sentenza del 2018 (n. 2427 del Tribunale di Milano) – deve essere necessariamente effettuata sotto forma di scrittura privata, che testimoni la comune volontà delle parti.