Immobile in comproprietà e godimento esclusivo

Capita sovente che un immobile sia in comproprietà tra due o più persone: queste possono averlo acquistato pro quota oppure la comproprietà può essere la conseguenza di una successione ereditaria o di una donazione.

Se le parti si accordano sulle modalità di esercizio dei rispettivi diritti di godimento non sorgono questioni: che il bene sia utilizzato da tutti i comproprietari oppure solo da uno o alcuni di essi, la situazione di fatto rispecchia un’intesa intercorsa tra le parti.

Il problema si pone quando uno dei comproprietari inizia a godere in via esclusiva dell’immobile pur essendovi il dissenso dell’altro.

La norma cui occorre fare riferimento in tali casi è l'art. 1102 c.c. Questo articolo stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Quindi, ciascun comproprietario può godere dell’immobile comune anche senza aver acquisito il previo consenso degli altri comproprietari, purché l’uso che egli ne faccia non precluda agli altri partecipanti il godimento dell’immobile.

L'uso che i comproprietari possono fare dell’immobile non deve essere necessariamente paritetico.

Ciò che rileva ai fini del rispetto dell’art. 1102 c.c. è, infatti, che le modalità di godimento riconosciute a ciascun comproprietario siano tali da consentirgli di soddisfare le sue esigenze.

Faccio un esempio. Se l’immobile è adibito a deposito ed è occupato per il 70% della sua capienza dai beni del comproprietario A e al 30% dai beni del comproprietario B, non è detto che il comproprietario A stia ledendo il diritto di B se per B fosse sufficiente lo spazio di cui gode: il Giudice, infatti, dovrà verificare, nel caso concreto, se attraverso quel 30% il diritto del comproprietario B di usare il bene possa comunque considerarsi soddisfatto.

L’art. 1102 c.c. può, quindi, dirsi violato nei casi in cui l’uso di un immobile da parte di un comproprietario escluda totalmente il diritto dell’altro comproprietario di godere in qualche modo dell’immobile.

Occorre, a questo punto, capire bene come può intendersi soddisfatto il diritto di godimento: occorre che i comproprietari utilizzino nello stesso modo l’immobile? No.

E, infatti, il diritto di godimento viene leso non solo rendendo impossibile lo stesso uso da parte degli altri comproprietari, ma, più in generale, impedendo loro una qualsiasi altra forma di godimento del bene come potrebbe essere concederlo in locazione o venderlo.

Così, se il bene in comune è un’abitazione e uno dei comproprietari vi fissi la propria dimora, può ravvisarsi la lesione del diritto di godimento dell’altro comproprietario non solo se anche quest’ultimo avesse a sua volta avuto interesse a trasferirsi nell’immobile, ma anche nel caso in cui, pur non avendo, questo, intenzione di vivere nell’immobile comune, avrebbe avuto interesse a locarlo o a venderlo.

Si badi bene che l'uso esclusivo è fonte di responsabilità solo se ingiustificato: gli altri comproprietari, cioè, non devono essere rimasti inerti né avere acconsentito in modo certo ed inequivoco all’uso esclusivo. Deve quindi sussistere, non in astratto ma in concreto, un loro interesse all’esercizio del diritto di godimento. Questo significa che l'uso del bene comune da parte di un comproprietario di per sé non lede l'altro comproprietario che non voglia godere dell’immobile o non abbia necessità di goderne in pari misura.

Il comproprietario che si ritenga leso nel suo diritto di godimento dovrà quindi, non appena avrà avuto contezza della circostanza, contestare l’abuso da parte del comproprietario che goda interamente ed in via esclusiva dell’immobile.

Quale tutela spetta, dunque, al comproprietario che non vuole rinunciare al godimento dell’immobile, ma che giocoforza non può goderne nello stesso modo dell’altro?

Il comproprietario che, a causa del godimento esclusivo da parte dell'altro comproprietario non possa in nessun modo godere del bene subisce un danno che dovrà essere risarcito dal comproprietario che, invece, gode in via esclusiva dell’immobile (salva l’eventuale ulteriore responsabilità anche sotto il profilo penale del comproprietario che abbia estromesso l’altro).

Per la quantificazione del danno occorre fare riferimento ai frutti civili che l'autore della violazione abbia tratto dall'uso esclusivo del bene. Per capirci: se un comproprietario ha unilateralmente destinato l’immobile a propria abitazione, i “frutti civili” da lui percepiti in danno dell’altro comproprietario sono rappresentati dal mancato pagamento di un canone di locazione. Una volta stabilito l’ammontare dell’indennità, questa andrà suddivisa tra i comproprietari in base alla quota del loro diritto: se, in ipotesi, la comproprietà fosse al 50%, fissato in € 500,00 l’ammontare del canone di locazione mensilmente dovuto, al comproprietario che non abita nell’immobile dovrà essere riconosciuta una indennità pari ad € 250,00 mensili.