Il singolo proprietario e i debiti del condominio
Il singolo proprietario è limitatamente aggredibile per i debiti del condominio, motivi di opposizione a precetto
Con sentenza n.22856 del 29 settembre 2017 la Cassazione si è pronunciata sul tema del recupero del credito nei confronti del singolo condomino per un debito del condominio.
Il caso di specie trae origine dal precetto notificato da un’impresa di costruzioni nei confronti di alcuni condomini sulla scorta di un decreto ingiuntivo, ottenuto nei confronti del condominio, presso il quale la summenzionata impresa aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione e non aveva ottenuto il pagamento del corrispettivo pattuito.
Il decreto ingiuntivo, posto a base dell'atto di precetto opposto, viene richiesto ed ottenuto nei confronti del solo condominio, e non anche nei confronti dei singoli condomini. La società creditrice intima il pagamento, dell’intera somma vantata, solamente ad alcuni condomini (a detta dell’impresa gli unici solventi) e non indica la quota di loro spettanza.
I condomini precettati propongono, dunque, opposizione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., comma 1, avverso il suddetto precetto e tale opposizione viene accolta dal Tribunale di Napoli.
La decisione di primo grado è confermata, con sentenza n. 4048/2015, dalla Corte di Appello di Napoli. I giudici di merito ritengono che era onere del creditore provare l’esatta quota di partecipazione dei condomini e, poiché nessuna prova era stata fornita in merito, dichiarano totalmente inefficace il precetto opposto.
Avverso la sentenza di secondo grado, la società creditrice propone ricorso per Cassazione, la quale, con sentenza n.22856 del 29 settembre 2017, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello, stabilendo che:
"l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà opporsi all'esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore;
nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale;
se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento".
In altri termini:
1) l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini e non in solido per l'intero sugli stessi;
2) il titolo formatosi contro il condominio è valido al fine di procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino, ma occorre preventivamente notificare personalmente, al singolo condomino, il suddetto titolo ed il precetto.
A tale proposito facciamo un cenno all’art. 1129, comma 9, del c.c., che dispone: "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, poi, stabilisce l’obbligo per l’amministratore di cooperare con il terzo creditore non ancora soddisfatto e di comunicare, qualora interpellato, i dati dei condomini morosi.
La sua eventuale inerzia è sanzionabile in quanto viola l’obbligo di leale cooperazione nei confronti dei terzi.
3) sul creditore procedente incombe solo l'onere di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, (ossia la loro qualità di condomini), mentre in merito alla misura della rispettiva quota millesimale, è sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante.
Questo è avvalorato dal principio di riferibilità o vicinanza della prova. E’ palese, infatti, la maggiore prossimità e la riferibilità al condomino del fatto impeditivo/modificativo, in questo caso della misura della sua quota condominiale e, di contro, le difficoltà per il creditore di venire a conoscenza di esso
4) il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, potrà proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'articolo 615 c.p.c., in base alle seguenti alternative:
a) allegando di non essere condomino, in tal caso l'onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato, e potendo del resto tale prova essere facilmente ottenuta dal creditore (anche con una semplice visura presso i registri immobiliari);
b) eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella "allegata" (esplicitamente o implicitamente) dal creditore; in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà all'opponente. Qualora il condomino dimostri in concreto la misura della propria quota di proprietà il precetto sarà inefficace relativamente all’importo eccedente la suddetta quota mentre conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.
Il caso di specie trae origine dal precetto notificato da un’impresa di costruzioni nei confronti di alcuni condomini sulla scorta di un decreto ingiuntivo, ottenuto nei confronti del condominio, presso il quale la summenzionata impresa aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione e non aveva ottenuto il pagamento del corrispettivo pattuito.
Il decreto ingiuntivo, posto a base dell'atto di precetto opposto, viene richiesto ed ottenuto nei confronti del solo condominio, e non anche nei confronti dei singoli condomini. La società creditrice intima il pagamento, dell’intera somma vantata, solamente ad alcuni condomini (a detta dell’impresa gli unici solventi) e non indica la quota di loro spettanza.
I condomini precettati propongono, dunque, opposizione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., comma 1, avverso il suddetto precetto e tale opposizione viene accolta dal Tribunale di Napoli.
La decisione di primo grado è confermata, con sentenza n. 4048/2015, dalla Corte di Appello di Napoli. I giudici di merito ritengono che era onere del creditore provare l’esatta quota di partecipazione dei condomini e, poiché nessuna prova era stata fornita in merito, dichiarano totalmente inefficace il precetto opposto.
Avverso la sentenza di secondo grado, la società creditrice propone ricorso per Cassazione, la quale, con sentenza n.22856 del 29 settembre 2017, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello, stabilendo che:
"l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà opporsi all'esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore;
nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero; nel secondo caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale;
se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento".
In altri termini:
1) l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini e non in solido per l'intero sugli stessi;
2) il titolo formatosi contro il condominio è valido al fine di procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino, ma occorre preventivamente notificare personalmente, al singolo condomino, il suddetto titolo ed il precetto.
A tale proposito facciamo un cenno all’art. 1129, comma 9, del c.c., che dispone: "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso".
L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, poi, stabilisce l’obbligo per l’amministratore di cooperare con il terzo creditore non ancora soddisfatto e di comunicare, qualora interpellato, i dati dei condomini morosi.
La sua eventuale inerzia è sanzionabile in quanto viola l’obbligo di leale cooperazione nei confronti dei terzi.
3) sul creditore procedente incombe solo l'onere di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, (ossia la loro qualità di condomini), mentre in merito alla misura della rispettiva quota millesimale, è sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante.
Questo è avvalorato dal principio di riferibilità o vicinanza della prova. E’ palese, infatti, la maggiore prossimità e la riferibilità al condomino del fatto impeditivo/modificativo, in questo caso della misura della sua quota condominiale e, di contro, le difficoltà per il creditore di venire a conoscenza di esso
4) il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità, potrà proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'articolo 615 c.p.c., in base alle seguenti alternative:
a) allegando di non essere condomino, in tal caso l'onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opposto, trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato, e potendo del resto tale prova essere facilmente ottenuta dal creditore (anche con una semplice visura presso i registri immobiliari);
b) eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella "allegata" (esplicitamente o implicitamente) dal creditore; in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà all'opponente. Qualora il condomino dimostri in concreto la misura della propria quota di proprietà il precetto sarà inefficace relativamente all’importo eccedente la suddetta quota mentre conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.
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