Comunione di immobili, utilizzo esclusivo di uno dei comproprietari

Comunione di beni immobili – utilizzo esclusivo del bene da uno dei comproprietari – richiesta di indennità da parte del comproprietario che non utilizza il bene – mancata prova dell’impedimento dell’uso da parte del comproprietario richiedente indennità – inammissibilità della richiesta.

La comproprietà di beni immobili, pro indiviso, o di un diritto reale è da sempre un tema ricorrente nelle querelle giudiziarie tra eredi e/o comproprietari.
Al fine di comprendere la portata della sentenza in commento occorre analizzare l’istituto della comunione dei diritti reali, così come definito dal Codice civile dagli articoli 1100 e ss, e dei diritti e doveri che dalla posizione di comproprietario discendono.

Il diritto che, in particolare, qui interessa è quello di utilizzo della cosa comune e dei limiti che ciascun comproprietario ha nel medesimo ed i corrispettivi oneri che sul comproprietario utilizzatore della cosa comune gravano e su come essi possano variare, anche sensibilmente, in relazione al modo in cui detto utilizzo viene declinato.

Il Codice è chiaro nell’attribuire a ciascun comproprietario del bene una quota eguale a quella dei comproprietari e nel proporzionare il concorso nei vantaggi e pesi, della cosa comune alle rispettive quote. Il diritto, dunque, scinde la cosiddetta quota ideale di ciascun comproprietario facendone discendere diritti ed oneri “frazionati” ed esclusivi per ognuno e in questo senso la questione è piuttosto lineare: ad ognuno le sue tasse in proporzione alla quota, ad ognuno i suoi frutti (ad esempio la quota-parte dell’affitto) in proporzione alla sua quota, ad ognuno le spese di manutenzione e/o conservazione della cosa comune in proporzione alla propria quota.

Meno lineare e, quindi, più complessa è la questione quando si abbandona il livello astratto e si passa sul piano concreto dell’utilizzo del bene comune. In particolar modo la norma, seppure l’art. 1102 cod. civ. sia cristallino nel regolamentare l’uso della cosa comune, indica in due gli obblighi particolari del comproprietario: – non mutare la destinazione della cosa comune unilateralmente (l’ovvio non scritto è che detta modificazione è possibile con il solo unanime consenso dei comunisti) e – l’usarne in modo da non impedire agli altri quotisti di farne un pari uso.

In tal senso consente addirittura al comproprietario di apportare unilateralmente modifiche alla cosa comune per migliorarne il godimento, sostenendone in proprio le relative spese. Attribuisce, altresì, la facoltà (e non l’obbligo) ai comproprietari di chiedere la rimozione della miglioria o di acquisirla a proprio beneficio – purché sia fruibile e si connoti quale innovazione – rimborsandone le spese al comunista che le ha sostenute, spese da rimborsarsi, ovviamente, pro quota.

Il fulcro dell’art. 1102 del codice è proprio “il farne un utilizzo in modo da non impedirne il pari utilizzo ai comproprietari” espressione che necessita di qualche precisazione. La legge non impone a tutti i comproprietari di fare un identico uso della cosa comune, inteso come pari utilizzo in termini di tempo, intensità o tipologia, ma impone che ognuno utilizzi la cosa in modo da lasciare il potenziale medesimo utilizzo agli altri, a nulla rilevando che gli altri lo esercitino o meno o in che intensità lo esercitino.

Pare anche quasi banale la menzionata precisazione, in quanto trattandosi di pari diritti di utilizzo e non doveri di utilizzo, è in re ipsa che anche il mancato utilizzo della cosa comune sia una modalità di estrinsecare il diritto che si ha su essa. Coerentemente all’impianto normativo sinora rappresentato il codice regolamenta la fine della comunione, ovvero il suo scioglimento.

Anche qui la legge rimette alla volontà del singolo quotista la decisione di chiedere lo scioglimento della comunione che, ove non accettato dagli altri comproprietari o anche da uno solo di essi, può essere domandato al Giudice. L’unico limite che legge pone, in linea con tutto quanto fin qui analizzato, è l’interesse comune.
Dispone, infatti, la norma che lo scioglimento posa essere dal Giudice procrastinato ogni qual volta l’immediato scioglimento della comunione possa pregiudicare l’interesse degli altri comproprietari dissenzienti. Detto rinvio al legittimo voler scogliere la comunione forzosa non può, comunque, essere superiore ai cinque anni dalla domanda di scioglimento, ferma la validità di un patto di non scioglimento della durata massima di dieci anni.

Ed è da qui che nasce la questione alla base della sentenza in commento.
Trattasi di una fattispecie piuttosto comune di comproprietà di un immobile (un appartamento per la precisione) presumibilmente costituitasi in morte del dante causa di entrambi i comproprietari. L’immobile, a quel che si desume, in proprietà in pari quote, era utilizzato stabilmente da uno dei due comproprietari, quanto almeno a due stanze del medesimo da quel che si legge. Protraendosi la situazione di comproprietà da tempo il comproprietario (maggior utilizzatore) si è, dunque, determinato a chiedere lo scioglimento della comunione immobiliare al comproprietario, trovandone l’opposizione.
Non essendo stato trovato un accordo con cui uno dei due ritirasse la quota dell’immobile dell’altro, il comproprietario ha deciso di agire in giudizio per lo scioglimento della comunione forzosa ai sensi dell’art. 713 Codice civile. Se la richiesta fosse stata solo di sciogliere la comunione con una divisione giudiziale il naturale epilogo dell’azione sarebbe stato, attesa la non comoda divisibilità del bene, la vendita dello stesso all’asta con attribuzione del ricavato in parti eguali al netto delle spese dell’azione.
Quest’ultime, infatti, secondo costante orientamento della stessa Suprema Corte, non sono regolate dal principio della soccombenza, ma vengono liquidate a carico della massa con la sentenza che definisce il giudizio o con l’ordinanza (ex art. 789 c.p.c.) di approvazione del progetto divisionale.

Tuttavia, il convenuto in giudizio per lo scioglimento ha introdotto, costituendosi, domanda riconvenzionale nei confronti del comproprietario maggior utilizzatore del bene richiedendo il riconoscimento a carico di quest’ultimo di un’indennità di occupazione del bene, avendone questo goduto in maniera più intensa rispetto a lui. In particolare, il convenuto fondava la sua domanda sulla circostanza che l’aver utilizzato un bene, di non comoda divisibilità, avrebbe escluso di per sé l’utilizzabilità del bene da parte della propria madre, prima, e successivamente, da parte propria.

La difesa dell’attore precisava, al contrario, che l’utilizzo della cosa comune, mai prospettato come esclusivo, non aveva impedito il pari utilizzo dei comproprietari (la madre prima e l’avente causa poi) e che anzi, sin dalla prima richiesta di affitto avanzata dalla madre della convenuta, era stato chiaramente indicato che il bene era libero ed accessibile al comproprietario atteso che l’attore utilizzava due sole stanze del medesimo e che nulla vietava che un pari utilizzo venisse fatto dalla comproprietaria.
Il processo seguiva alterne vicende essendo stato in primo grado riconosciuto il diritto all’indennizzo a favore del comproprietario che non utilizzava il bene e, successivamente, in parziale riforma della sentenza di primo grado respinto dalla Corte di Appello di Lecce. Il Giudice di secondo grado motivava detta riforma sulla base della mancata prova da parte della convenuta che gli fosse stato impedito l’utilizzo del bene comune da parte dell’attrice.

Rilevava, infatti, il Giudice di secondo grado che non era stato assolto l’onere probatorio della convenuta circa l’impedimento del pari utilizzo del bene comune, ed in particolare, di converso risultava che il comproprietario utilizzatore avesse sempre risposto di nulla avere in contrario a che la comproprietaria facesse del bene comune un pari uso al proprio. Secondo la prospettazione del richiedente l’indennità, invece, la richiesta dell’affitto effettuata dalla madre e il mancato pagamento del medesimo unitamente all’utilizzo di un bene di non comoda divisibilità erano prove di per sé dell’impedimento del pari godimento e fondavano la richiesta.
La Suprema Corte ha invece respinto la richiesta definitivamente confermando la sentenza di secondo grado e ribadendo la corretta interpretazione dell’art. 1102 del Codice civile.

La Corte, in primo luogo, censura l’assunto in base a cui l’utilizzo del bene comune è un diritto, restando l’intensità di tale utilizzo una scelta del comproprietario, e non può essere, in quanto diritto, di per sé fonte di pregiudizio del diritto degli altri comproprietari salvo che sia data la prova che essi siano stati impediti dal farne un pari utilizzo. È, dunque, onere preciso di chi ritiene di essere stato escluso dall’uso della cosa comune provarne in concreto gli ostacoli che sarebbero stati frapposti all’utilizzo dal comproprietario che la usa. Non essendo stato assolto detto onere probatorio la domanda non poteva che essere disattesa.

Del pari privo di pregio è stato ritenuto l’assunto in base a cui, essendo stata acclarata dal Giudice di primo grado in sede di richiesta di scioglimento della comunione forzosa la non comoda divisibilità del bene, la stessa rendeva pacifica l’impossibilità per il comproprietario di farne un pari utilizzo. Sul punto la Suprema Corte ha argomentato che la non comoda divisibilità, ovvero l’impossibilità di assegnazione parziale in proprietà esclusiva, non determina di per sé l’impossibilità per i comproprietari di un utilizzo contestuale. In maniera coerente con il proprio orientamento, del resto, la Cassazione ha ribadito la sostanziale differenza di piani su cui si pongono il giudizio di non divisibilità del bene ai fini della sua assegnazione parziale e quello della possibilità di godimento da parte di più proprietari.

Il principio affermato dalla Corte è di non poca importanza, venendo ad incidere su un ambito sovente oggetto di controversia. Con questa pronuncia si aprono, dunque, nuovi scenari nelle cause di merito che, per certi versi, ribaltano il consolidato orientamento che tendeva a riconoscere tout court l’indennità a carico del comproprietario utilizzatore del bene comune.