Cass. SS.UU. n. 9839 del 14-04-2021: una rivoluzione per il condominio

La sentenza Cass. SS.UU. n. 9839 del 14.04.2021 produrrà conseguenze importanti nella vita del condominio, nell’attività degli amministratori e nel lavoro di avvocati e giudici esperti della materia del condominio.

I giudici della Suprema Corte hanno chiesto all’amministratore una più profonda e alta professionalità tale da saper guidare il condominio verso una delibera di approvazione della spesa rispettosa dei poteri dell’assemblea e della legge in tema di criteri di riparto nonché un’attenzione nella fase successiva all’assemblea di bilancio nel porre mano agli adempimenti dai quali dipendono la reputazione professionale dell’amministratore e la certezza e la stabilità dei rapporti giuridici della intera comunità condominiale.

Sotto il profilo del diritto sostanziale la sentenza specifica i vizi di invalidità della delibera, annullabilità e nullità: supera la contrapposizione tra nullità -  vizio di sostanza e annullabilità - vizio di forma e si attesta o sulla fattispecie della impossibilità della delibera da valutarsi in relazione alla mancanza assoluta  del potere proprio dell’assemblea condominiale (nullità) ovvero sul cattivo esercizio del potere proprio dell’assemblea (annullabilità entro 30 gg.).

Ma la vera novità riguarda l’aspetto processuale di seguito illustrato.

In epoca di crisi economica e di carenza di liquidità, l’amministratore delega l’avvocato a recuperare i crediti condominiali insoluti a mezzo del decreto ingiuntivo. A tale scopo l’amministratore consegna all’avvocato il verbale di approvazione dei bilanci nonché i bilanci stessi da allegare al ricorso per decreto ingiuntivo.

Il condomino che ha ricevuto la notifica del decreto ingiuntivo può proporre opposizione entro 40 giorni dalla notifica: prima del 14 aprile scorso potendo contestare al condominio soltanto di non essere debitore oppure di non essere in debito nella misura richiesta. La sentenza in esame ha ampliato notevolmente l’oggetto del giudizio riconoscendo al giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo anche il potere di valutare la validità della delibera condominiale che approva il bilancio.

Così il giudice potrà revocare o confermare il decreto nonché rigettare o accogliere la domanda del condomino ingiunto volta ad ottenere l’invalidità della delibera, e confermarne la validità o dichiararne la annullabilità o la nullità.

Il giudice quindi valuterà precisamente:

• se il criterio di riparto sia conforme o non conforme alla legge e/o alla convenzione;

• se l’assemblea abbia errato nell’indicare il criterio di riparto usato (annullabilità) o se abbia inteso derogare ai criteri di legge per il futuro (nullità).

La Corte, ispirata da criteri di economia processuale, ha attribuito agli amministratori nuove responsabilità: applicare con rigore i criteri di riparto e comunicare il verbale ai condomini senza eccezione alcuna con atto di data certa, lettera raccomandata a.r. o pec, presenti in assemblea, favorevoli o contrari o astenuti e assenti, così salvando la delibera.

La sentenza nel caso più sfavorevole produrrà effetti disastrosi:

• il condominio sarà senza bilancio;

• l’amministratore vedrà pregiudicata l’immagine professionale, compromessa la fiducia dell’assemblea a fronte della invalidità della delibera di approvazione del bilancio, persa l’opportunità di ottenere a breve la liquidità sperata e allontanarsi il recupero dei crediti con pregiudizio per la propria gestione.

Condominio e amministratore subiranno entrambi la incertezza e la instabilità dei rapporti giuridici condominiali.