Casi di APE difficilmente giustificabili
Cosa accade se l`edificio è privo di impianto? E se c`è incongruenza tra situazione reale e catastale
Una delle novità più discusse e ancora oggi oggetto di quesiti dei committenti, apportata dal precedente DDUO 6480 del 30/07/2015 e dall'ultimo DDUO 2456 del 29/03/2017, è l'Attestato di Prestazione Energetica di un immobile non riscaldato, soprattutto quando il fabbricato dovrà evidentemente essere oggetto di un importante intervento di riqualificazione energetica con l'installazione di un impianto che sarà ben diverso da quello che viene simulato dal software.
La veridicità del fabbisogno energetico annuale globale in energia primaria per la climatizzazione invernale e per la produzione di acqua calda sanitaria, risultano alquanto discutibili.
Proprio questo "finto scenario" non sempre è comprensibile; giustamente il proprietario che vuole vendere un immobile si pone qualche quesito, girandolo poi all'agenzia immobiliare che deve pubblicizzare il suo fabbricato o direttamente al certificatore energetico.
La normativa d'altronde è chiara: Rientrano nell’obbligo di dotazione della certificazione energetica anche le unità immobiliari e gli edifici che siano privi di impianti rilevanti ai fini della certificazione energetica , in quanto suscettibili di essere energeticamente parametrati alla corrispondente unità immobiliare o al corrispondente edificio "di riferimento".
Il proprietario è costretto a sostenere il costo di un APE, che dovrà essere redatto con i criteri di un APE "normale" (quindi sopralluogo del certificatore con rilievo geometrico dell'unità immobiliare e dei suoi componenti opachi e trasparenti, valutazione dei ponti termici e degli interventi migliorativi) ad esclusione della parte impiantistica che viene simulata direttamente dal software. Non sempre il committente, non conoscendo il lavoro che il certificatore deve sostenere, giustifica il costo che gli viene preventivato. Ci si ritrova quindi spesso a "svendere" e a sminuire il lavoro che viene svolto.
Ho potuto constatare direttamente che ci si può trovare di fronte a situazioni anche più estreme ovvero la certificazione energetica di un fabbricato non riscaldato, oggetto di compravendita, suddiviso in diverse unità immobiliari ma SOLO catastalmente .
L'intero fabbricato, oggetto del passaggio di proprietà, era stato suddiviso in 3 subalterni (unità immobiliare indipendente catastalmente) per l'eventuale locazione in singole porzioni che poi non venne attuata. Allo stato dei fatti il proprietario era unico, l'immobile non era suddiviso strutturalmente (assenza di tavolati, pareti mobili o altro), la destinazione era la medesima in tutto il suo volume. Il proprietario in accordo con i futuri acquirenti aveva deciso di non modificare la situazione catastale che sussisteva ed erroneamente venne ipotizzata la redazione di un unico APE.
Prima di confermare l'incarico ho contattato il CENED tramite il servizio utilissimo dei Ticket, ponendogli proprio questo quesito: in assenza di divisioni strutturali, in presenza di medesima proprietà, destinazione d'uso, attività in essere al momento del passaggio di proprietà e in assenza di impianto di climatizzazione invernale, si può redigere un unico APE nonostante la suddivisione esclusivamente catastale dell'immobile?
La risposta è stata la seguente: "secondo quanto previsto nel punto 12.2 del DDUO 2456/2017, gli Attestati di Prestazione Energetica prodotti a far data dal primo ottobre 2015 dovranno essere riferiti ad una sola unità immobiliare. Dalla descrizione fornita, essendo in presenza di 3 subalterni distinti, risulta necessario redigere 3 APE distinti, uno per ogni subalterno."
Al di là del costo dell'invio telematico ci sono situazioni, come questa, in cui i tecnici sembra che si vogliano inventare il lavoro. In realtà qualcuno l'ha fatto per loro.
La veridicità del fabbisogno energetico annuale globale in energia primaria per la climatizzazione invernale e per la produzione di acqua calda sanitaria, risultano alquanto discutibili.
Proprio questo "finto scenario" non sempre è comprensibile; giustamente il proprietario che vuole vendere un immobile si pone qualche quesito, girandolo poi all'agenzia immobiliare che deve pubblicizzare il suo fabbricato o direttamente al certificatore energetico.
La normativa d'altronde è chiara: Rientrano nell’obbligo di dotazione della certificazione energetica anche le unità immobiliari e gli edifici che siano privi di impianti rilevanti ai fini della certificazione energetica , in quanto suscettibili di essere energeticamente parametrati alla corrispondente unità immobiliare o al corrispondente edificio "di riferimento".
Il proprietario è costretto a sostenere il costo di un APE, che dovrà essere redatto con i criteri di un APE "normale" (quindi sopralluogo del certificatore con rilievo geometrico dell'unità immobiliare e dei suoi componenti opachi e trasparenti, valutazione dei ponti termici e degli interventi migliorativi) ad esclusione della parte impiantistica che viene simulata direttamente dal software. Non sempre il committente, non conoscendo il lavoro che il certificatore deve sostenere, giustifica il costo che gli viene preventivato. Ci si ritrova quindi spesso a "svendere" e a sminuire il lavoro che viene svolto.
Ho potuto constatare direttamente che ci si può trovare di fronte a situazioni anche più estreme ovvero la certificazione energetica di un fabbricato non riscaldato, oggetto di compravendita, suddiviso in diverse unità immobiliari ma SOLO catastalmente .
L'intero fabbricato, oggetto del passaggio di proprietà, era stato suddiviso in 3 subalterni (unità immobiliare indipendente catastalmente) per l'eventuale locazione in singole porzioni che poi non venne attuata. Allo stato dei fatti il proprietario era unico, l'immobile non era suddiviso strutturalmente (assenza di tavolati, pareti mobili o altro), la destinazione era la medesima in tutto il suo volume. Il proprietario in accordo con i futuri acquirenti aveva deciso di non modificare la situazione catastale che sussisteva ed erroneamente venne ipotizzata la redazione di un unico APE.
Prima di confermare l'incarico ho contattato il CENED tramite il servizio utilissimo dei Ticket, ponendogli proprio questo quesito: in assenza di divisioni strutturali, in presenza di medesima proprietà, destinazione d'uso, attività in essere al momento del passaggio di proprietà e in assenza di impianto di climatizzazione invernale, si può redigere un unico APE nonostante la suddivisione esclusivamente catastale dell'immobile?
La risposta è stata la seguente: "secondo quanto previsto nel punto 12.2 del DDUO 2456/2017, gli Attestati di Prestazione Energetica prodotti a far data dal primo ottobre 2015 dovranno essere riferiti ad una sola unità immobiliare. Dalla descrizione fornita, essendo in presenza di 3 subalterni distinti, risulta necessario redigere 3 APE distinti, uno per ogni subalterno."
Al di là del costo dell'invio telematico ci sono situazioni, come questa, in cui i tecnici sembra che si vogliano inventare il lavoro. In realtà qualcuno l'ha fatto per loro.
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