Case prefabbricate in legno per l'abitazione principale

Quando si ricerca una soluzione abitativa indipendente e con del verde spesso ci si orienta verso il mercato delle case precostruite in legno, molte volte con scarsa conoscenza sia del tipo di prodotto sia del processo che sarà necessario affrontare per giungere a possedere la futura propria abitazione.

Con questo articolo si intende fornire un contributo di informazione per chiunque intendesse affrontare questo investimento, in particolare offrendo una panoramica sulle tipologie di case che oggi vengono offerte sul mercato, sui processi amministrativi che è necessario espletare e sulle differenze con altre tipologie di offerte che possano soddisfare la medesima esigenza.

 

COS’E’ UNA CASA PRECOSTRUITA IN LEGNO

Le case precostruite in legno sono edifici realizzati con una struttura modulare che ne permette la realizzazione in serie delle sue parti, permettendo una riduzione dei costi di produzione per effetto dell’economia di scala.

I sistemi di prefabbricazione riguardano tutti le strutture ed i tamponamenti dell’edificio, mentre le finiture (pavimenti, sanitari, rivestimenti, serramenti e intonaci) possono essere quelle comuni dell’edilizia tradizionale.

L’edificio precostruito in legno, dunque, può avere le medesime finiture di un edificio tradizionale e spesso non è immediatamente distinguibile da questo.

I sistemi di precostruzione sono molteplici (X-lam, a telai, a block house) e differiscono dal ruolo assunto dai diversi elemeti dell’edificio nella statica generale dello stesso. Questa distinzione, tuttavia, definisce soltanto la tipologia di schema strutturale adottato e non qualifica ancora l’abitazione finale, che deve completarsi di isolamenti, finiture ed impianti e la cui integrazione con il sistema costruttivo in legno costituisce la vera essenza del prodotto finale offerto dai diversi operatori del settore.

Sulla medesima tipologia di struttura, infatti, possono essere sviluppate differenti tipologie di abitazione, da quelle stagionali a quelle continuative, pertanto, nella valutazione di queste offerte è importante rilevare attentamente le prestazioni finali garantite dall’organismo edilizio nel suo complesso: non è un caso che la maggior parte delle aziende impegnate nella realizzazione di case precostruite pubblicizzi il proprio prodotto esibendo la classe energetica dell’edificio, la quale rappresenta una valutazione sintetica delle prestazioni del sistema edificio-impianto.

La casa precostruita in legno, dunque, è una casa la cui struttura e le cui pareti sono realizzate in legno, la cui costruzione si sviluppa in modo modulare, che può essere finita con materiali tradizionali e che viene dotata di tutti gli impianti dell’edilizia civile.

In Italia esiste un buon numero di aziende che propongono diverse soluzioni abitative realizzate con sistemi di precostruzione in legno, dalla residenza stagionale all’abitazione continuativa, con finiture in legno o tradizionali, su uno o più piani, dotate degli impianti minimi o di tutti gli impianti necessari a rispettare i livelli di prestazione energetica prescritti dalle norme per le nuove abitazioni. Molte di queste aziende, con gli stessi sistemi, realizzano anche edifici pubblici come scuole, residenze sanitarie, hotel, caserme, ecc.

 

QUALI SONO LE DIFFERENZE TRA UNA CASA PRECOSTRUITA IN LEGNO E UNA CASA TRADIZIONALE

Una domanda che spesso viene posta per cercare di capire quali sono i livelli di comfort raggiunti da una casa precostruita in legno e quella relativa a quali differenze ci siano tra questa e l’edilizia tradizionale.

Appare evidente la necessità di paragonare qualcosa che non si conosce con qualcosa che si conosce, per poter elaborare gli opportuni paragoni e trarre le proprie conclusioni.

In realtà un tale paragone non è possibile in quanto il secondo termine, cioè l’edilizia tradizionale, non è un termine univoco, comprendendo essa stessa una vasta quantità di differenti sistemi costruttivi.

Nell’edilizia tradizionale è tuttavia possibile distinguere due grandi famiglie di edifici, cioè quelli in muratura e quelli a scheletro portante in cemento armato con tamponamenti in laterizio.

Tralasciando tutti gli altri sistemi edilizi e limitandoci a quelli che maggiormente influenzano la nostra esperienza dell’abitare, è nel senso comune che gli edifici in muratura risultino più freschi d’estate, mentre gli edifici a scheletro in cemento armato, almeno quando ben coibentati, risultino più caldi d’inverno.

Tale sensazione è dovuta al fatto che i sistemi per isolare gli edifici sono estremamente performanti nel mantenere il calore interno, mentre sono meno efficienti nel mantenere l’afa ed il caldo estivo all’esterno.

La strategia per contenere il calore all’interno si basa essenzialmente nell’isolare il nucleo d’aria riscaldato all’interno dell’abitazione ed impedirgli di venire a contatto con elementi freddi: nessun contatto, nessuna dispersione di calore.

Tale strategia è totalmente inefficace in estate in quanto l’aria calda penetra all’interno dell’abitazione e nessun elemento della casa è sufficientemente freddo per operare uno scambio di calore tale da raffreddarla.

Negli edifici tradizionali in muratura, quando la massa della muratura è sufficiente, la muratura permane a una temperatura minore e sufficiente a raffreddare l’aria: per contro, in inverno, tale massa è talmente grande da non riscaldarsi malgrado un forte impegno dell’impianto di riscaldamento.

In breve la massa dell’edificio influenza il comportamento globale delle stesso nei confronti dei flussi di calore sotto forma di “inerzia termica”.

Gli edifici a scheletro in cemento armato con tamponamenti in laterizio hanno inerzia termica paragonabile a quelli precostruiti in legno, comunque bassa rispetto a quelli in muratura.

Da quanto fin qua esposto, dunque, una possibile risposta alla domanda iniziale e che le case precostruite in legno raggiungono gli stessi livelli di performance invernale delle case moderne, ben isolate, mentre per il comfort estivo, in entrambi i casi devono essere adottate strategie specifiche per evitare il surriscaldamento estivo, che nel caso specifico della casa precostrita in legno non può avvalersi del contributo dell’ ”inerzia termica” (che in ogni caso deve essere valutata come arma doppio taglio con una perdita di prestazioni invernali, probabilmente trascurabile solo in alcuni climi).

 

IL PESO DEL PROGETTO SUI LIVELLI DI COMFORT INTERNO

Oltre a tutte le osservazioni introdotte nel paragrafo precedente, tra prestazioni e comfort esiste ancora una differenza. La prestazione valuta le risorse necessarie per mantenere una determinata temperatura all’interno di un ambiente: meno risorse impiego, tanto più la casa sarà performante. La temperatura interna, tuttavia, non definisce, da sola, il comfort dell’ambiete: su questo ha grande influenza la presenza e la distribuzione di superfici fredde.

Il corpo, infatti, scambia calore con le superfici circostanti e la presenza di una superficie fredda anche non a contatto può creare una condizione di discomfort a parità di temperatura interna.

In una stanza con una temperatura interna costante di 20°, stando seduti su uno sgabello con alle spalle una finestra con vetro singolo, pur non essendoci contatto con la finestra, questa sottrae calore dalle spalle conferendo una forte sensazione di freddo.

Allo stesso modo si può osservare come il progresso tecnologico e la maggior efficienza degli impianti termici ha via a via modificato gli arredi stessi delle nostre case, da alti e avvolgenti a bassi ed esili, proprio perché in un ambiente con molte superfici fredde una seduta avvolgente permetteva di schermare il corpo dalle superfici fredde.

Tutte queste osservazioni occorrono per segnalare quanto sia importante la progettazione, sia della casa e delle sue componenti, sia degli impianti che la completano, per manteere dei livelli di comfort elevati degli ambienti interni.

Anche per il comfort estivo la progettazione, cioè l’adozione di precauzioni per evitare il surriscaldamento degli ambienti interni, è di fondamentale importanza. Come abbiamo visto la strategia di difesa al caldo non può poggiarsi unicamente sull’inerzia termica perché questa produce effetti negativi in inverno, soprattutto con i ritmi di vita moderni, dunque la maggior parte delle strategie si affida a sistemi di ombreggiamnto di vario tipo, camini di ventilazione o impianti di raffrescamento.

Tutte queste riflessioni fanno comprendere l’importanza della progettazione dell’organismo edilizio sugli effetti finali del comfort interno del fabbricato. Ora, una riflessione deve essere condotta sul valore predittivo che ha una progettazione e come questo non possa discostarsi dal numero di esperienze che vengono condotte e come anche sul valore della progettazione influisca il fattore di economia di scala di cui beneficia il processo di produzione industrializzato, quando questa componente viene tenuta in debita considerazione.

Ogni produttore di sistemi prefabbricati in legno, oltre a progettare la struttura portante modulare, progetta tutti i sistemi impiantistici e attua previsioni sui consumi energetici rispetto ai livelli di comfort interni: questo tipo di progettazione, relativa a un prodotto da realizzarsi in serie ed a scala industriale, costituisce il “know how” (saper fare) dell’azienda e ne caratterizza i livelli di qualità del prodotto finale. Tale progettazione è una operazione concentrata sullo sviluppo di un particolare sistema edilizio, ripetuta su più anni con verifica delle scelte progettuali, che ha un valore intrinseco più elevato rispetto alla progettazione tradizionale operata da un professionista esterno.

Ultimo fattore da considerare per meglio comprendere le caratteristiche di questo prodotto risiede nella normativa edilizia vigente in italia. La casa prefabbricata in legno è di fatto un edificio di nuova costruzione ed è obbligato a rispettare tutte le prescrizioni della normativa edilizia vigente, con obbligo del raggiungimento di definiti livelli di performance energetica, adozione di sistemi alimentati a fonti rinnovabili per quote variabili da regione in regione, adozione di determinati livelli di dotazione impiantistica, ecc., ecc.

Con il rispetto delle attuali prescrizioni in materia edilizia, l’edificio risultate è certamente più prestante di una abitazione di 20 anni fa, quando queste norme non erano ancora applicate.

 

CHI OFFRE CASE PRECOSTRUITE IN LEGNO

Una casa in legno può costruirla chiunque ma la casa precostruita in legno in cui si tratta in questo articolo è un prodotto industriale di un soggetto che ha organizzato un sistema di produzione di un edificio su un progetto modulare specifico, con garanzia di determinati livelli prestazionali: in questo secondo senso, il numero di attori in Italia in grado di offrire questo prodotto sono, seppur molti, limitati.

Come per qualsiasi altro prodotto i diversi soggetti operano sul mercato italiano da periodi diversi e con target di mercato differenti: prime case, seconde case, edifici funzionali ad altre attività, edifici pubblici, ecc.

Appare evidente che esista una grande varietà di offerte e che è importante distinguere i differenti prodotti in base alle prestazioni dichiarate, cercando anche di di intuire quali sono i livelli di “know how” che l’azienda è ingrado di esprimere, per meglio interpretare la vasta gamma di prezzi presenti sul mercato.

L’offerta delle case da parte dei vari produttori, inoltre, varia dalla sola consegna della casa sino all’inclusione di tutto quanto necessario per abitarla, servizi finanziari e ricerca del terreno compresi, pertanto, anche in questo caso è necessario operare una attenta valutazione del costo complessivo in base ai contenuti dell’offerta.

 

COME TROVARE UN TERRENO EDIFICABILE

Primo passo per realizzare la propria casa è la ricerca del terreno.

In Italia, come noto, l’attività edificatoria è limitata all’interno di aree predeterminate dai Piani Regolatori Comunali ed il terreno edificabile è una risorsa limitata al punto che possono esistere territori privi di terreno edificabile libero. L’attuale tendenza politica nel governo del territorio, infatti, prevede di diminuire il consumo di suolo e di favorire il recupero dell’esistente.

Per questa particolare contrazione della disponibilità di terreni, all’atto della ricerca si consiglia sempre di operare una riflessione più attenta delle possibili soluzioni insediative in modo da allargare il più possibile il raggio di azione della ricerca.

In questa riflessione sarà necessario concentrarsi su alcuni fattori e stabilirne le priorità:

• quali sono i luoghi che devo raggiungere quotidianamente partendo dalla nuova casa e che vettori posso utilizzare (treno, auto, autobus);

• quanto isolata dovrà essere la nuova casa;

• quanto distante dovranno essere i servizi essenziali;

• quanto verde voglio mantenere intorno alla mia abitazione.

Per fare un esempio, mettersi alla ricerca di un’area con il presupposto che questa debba trovarsi in un determinato Comune, così da rimanere vicino al posto di lavoro, rischia di infrangersi subito nell’indisponibilità dell’area e di concludere il progetto al suo inizio. In questo caso, invece, il consiglio e di valutare bene le potenzialità del territorio, le sue infrastrutture, il traffico, ecc., in modo da allargare il più possibile il raggio di azione della ricerca, verificando quali arterie stradali o quali servizi pubblici rendono comunque agevole raggiungere il posto di lavoro anche da luoghi più lontani.

Le aree edificabili, inoltre, possono essere divise in due grandi categorie: edificabile con concessione diretta o edificabile attraverso strumento urbanistico esecutivo.

Le aree edificabili con concessione diretta sono aree sulle quali l’edificazione può essere condotta con semplice istanza di Permesso di Costruire, perché aree già inserite in un tessuto urbanizzato.

Le aree edificabili attraverso strumento urbanistico esecutivo sono aree sulle quali, prima dell’edificazione, deve essere predisposto un Piano Urbanistico Esecutivo (questo assume poi varie denominazioni nelle varie regioni) che ne disegna viabilità e urbanizzazioni, definendone i singoli lotti edificabili.

All’atto della ricerca di un’area, dunque, posso trovarmi di fronte a un soggetto proprietario di un terreno con edificazione diretta o a un soggetto propretario di un lotto all’interno di un Piano Urbanistico Esecutivo ed in questo secondo caso è ecessario informarsi sul’iter del piano, sui tempi previsti per la sua realizzazione (se non ancora realizzato) e valutare molto bene quali saranno i cambiamenti che il paesaggio subirà intorno al lotto proposto a seguito del completamento dell’edificazione di tutti i lotti del Piano.

In tutti i casi, all’atto dell’acquisto di un terreno edificabile, è necessario valutare attentamente che sia disponibile una capacità edificatoria sufficiente a sviluppare la casa che si desidera. Quella che si pagherà all’atto dell’acquisto è la capacità edificatoria, per cui, a parità di superficie, il lotto sul quale è permessa la costruzione di un edificio più grande costerà di più: non è insolito che per realizzare la casa adatta alle proprie esigenze sia necessario acquisire un lotto con una capacità edificatoria eccessiva, questo in particolare in prossimità delle aree metropolitane. In queste aree, infatti, dove la domanda di abitazione è elevata, è facile che il Piano Regolatore abbia previsto unicamente lotti ad alta densità, senza programmare insediamenti isolati.

 

QUALI PASSI SI DEVONO COMPIERE PER PORTARE A TERMINE LA COSTRUZIONE DI UNA CASA

Acquistato il terreno, devono essere portate a termine alcune formalità e realizzate alcune opere di contorno all’edificio.

Quanto in questo paragrafo è la strada che si deve percorrere per realizzare una qualsiasi costruzione, ipotizzando che la casa precostruita sia consegnata come una normale impresa edile consegnerebbe una casa tradizionale.

A seguito di questa lunga elencazione sarà possibile valutare cosa è compreso e cosa no, nei diversi contratti offerti dalle principali ditte specializzate in case precostruite in legno.

Prima dell’avvio della costruzione si dovranno svolgere le seguenti attività:

1. Progettazione architettonica

Viene stabilito il progetto della casa, dei suo spazi interni, le sue dimensioni, con una previsione degli arredi al fine di organizzare gli impianti fino al minimo dettaglio (ad esempio la presa dietro al comodino).

2. Indagine geologica

Viene operato uno studio geologico sul sito di costruzione finalizzato alla redazione di una relazione contenente tutti i parametri utili alla progettazione della struttura della casa e delle sue fondamenta

3. Ingegnerizzazione

Il progetto architettonico viene passato al vaglio del realizzatore del sistema costruttivo che inserisce il progetto architettonico all’interno del proprio sistema modulare.

Sono definiti tutti gli impianti della casa.

In una casa tradizionale tale passo è costituito dalla redazione di due progetti specifici, uno dell’impianto termico ed uno delle strutture.

4. Istanza di Autorizzazione Comunale

Predisposizione dell’istanza di autorizzazione corredata di documentazione attestante il rispetto della normativa sui consumi energetici, tratta dell’ingegnerizzaziione di cui al punto 3.

Il progetto allegato all’istanza di autorizzazione documenta il rispetto di tutti i parametri urbanistici e delle norme edilizie.

5. Denuncia delle Strutture

Predisposizione di un deposito o di una richiesta di autorizzazione, in funzione della sismicità dell’area, con relazione sul comportamento strutturale del fabbricato.

L’istanza è presentata con la documentazione predisposta con l’ingegnerizzazione di cui al punto 3.

6. Redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento

Viene nominato un Coordinatore con il compito di redigere un Piano di Sicurezza da adottarsi nella fase costruttiva ed u fascicolo contenente le misure di sicurezza da adottare nelle successive fasi di manutenzione.

7. richiesta di allaccio utenze tecnologiche

Andranno operate tutte le richieste per gli allacci delle diverse utenze tecnologiche quali, acqua, luce, gas, telefono ed elettricità.

All’avvio della costruzione si dovranno svolgere le seguenti attività:

1. Nomina di un Direttore dei Lavori

La normativa italiana prevede che all’atto dell’avvio della costruzione venga nominato un professionista con funzioni di controllo sul processo di edificazione. Questa figura potrà essere unica, così come potrà essere opportuno nominare un direttore lavori per ciascuna delle componenti della casa oggetto di prescrizione normative: architettura (verifica rispetto norme urbanistico edilizie), strutture (verifica dell’applicazione delle norme tecniche sulla realizzazione delle strutture) e impiantistica (verifica del rispetto delle norme sul contenimento dei consumi energetici).

2. Nomina del Coordinatore della Sicurezza in fase esecutiva

La normativa italiana prevede l’obbligo di nominare un professionista responsabile del cotrollo sull’applicazione delle norme di sicurezza all’interno del cantiere.

3. Nomina di un Collaudatore Statico

Il Committente individua un professionista con almeno 10 anni di esperienza ed estraneo alla progettazione e alla realizzazione dell’opera al fine di verificare e collaudare le strutture realizzate.

4. Nomina di un Certificatore Energetico

Il Committente individua un professionista estraneo alla progettazione e alla realizzazione dell’opera al fine di verificare le prestazioni energetiche dell’edificio, rilasciando l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio.

La costruzione si svilupperà nelle seguenti fasi:

1. Preparazione dell’area e movimenti terra

Qualora il progetto lo preveda dovranno essere realizzate tutte le operazioni di movimento terra e gli scavi necessari alla fondazione, a eventuali opere di sostegno dei terreni e necessari alla posa degli impianti tecnologici interrati previsti nell’area esterna e necessari ai collegamenti con i punti di consegna forniti dai gestori dei servizi (acqua, gas, elettricità e fognatura).

2. Realizzazione della fondazione

La fondazione potrà essere una mera platea di appoggio o un intero piano interrato, a seconda delle scelte.

3. Montaggio e finitura della casa

La ditta di precostruzione provvederà ad approvvigionare la casa, a montarla e a finirla con tutte le finiture desiderate.

4. Completamento delle aree esterne e collegamento alle utenze tecnologiche

A conclusione del montaggio verranno completate le aree etsrne, realizzata la recinzione e realizzati gli allacci alle utenze, necessari a far vivere la casa.

Alla fine della costruzione saranno ancora da espletare le seguenti formalità:

1. Accatastamento

La nuova abitazione andrà dichiarata al Catasto.

2. Richiesta di agibilità

L’intero iter amministrativo dei punti precedenti sarà chiuso da questa istanza al Comune.

 

COME VALUTARE L’OFFERTA PER UNA CASA PREFABBRICATA IN LEGNO

Le aziende presenti oggi in italia riescono a offrire pacchetti completi dalla ricerca del terreno fino alla richiesta dell’agibilità dell’edificio e possono comprendere un vasto numero di servizi di manutenzione e garanzie sul prodotto.

In ragione del gran numero di servizi che possono o no essere compresi all’interno dell’offerta è pacifico che le diverse offerte non siano immediatamente paragonabili perché potrebbero comprendere servizi molto diversi tra loro.

Alcuni servizi elencati al paragrafo precedente, inoltre, non possono essere svolti dalla casa prodruttrice del sistema prefabbricato e sono necessariamente condotte da collaborazioni con operatori locali. Per fare un esempio, tutte le operazioni di movimento terra vengono condotte da imprese locali per limitare al minimo i costi di trasporto degli scavatori, così come la ricerca dei terreni per la costruzione della casa è spesso affidata ad operatori immobiliari locali, anche se parte di network più vasti.

Preso atto del percorso da affrontare e fatto il punto su tutti i passi da compiere il consiglio è di mantenere l’attenzione sull’oggetto dell’acquisto, cioè la casa precostruita, e valutare successivamente il crollario dei servizi aggiuti, meditando bene quali siano rinunciabili.

Il primo confronto delle offerte, dunque, deve avvenire su una attenta valutazione delle prestazioni dell’edificio e del suo costo, valutando successivamente i singoli servizi e la richiesta economica avanzata per gli stessi.

 

IMPATTO AMBIENTALE

Un ultimo aspetto non trascurabile che potrà orientare le seclte delle sensibiltà più aperte a tale tema risiede nel fatto che il sistema di prefabbricazione in legno ha un impatto ambientale complessivamente più basso rispetto all’edilizia tradizionele, che viene ulteriormente ridotto quando viene utilizzato legname proveniente da foreste che adottano programmi di gestione sostenibile.

Inoltre, molte aziende operanti nel settore, hanno condotto ricerche nell’ottimizzazione dei consumi energetici delle proprie costruzioni, dotandole di sistemi di produzione di energie rinnovabili, arrivando a proporre organismi edilizi a consumo zero o con tasso di produzione di energia eccedente il consumo fatto dall’abitazione.